房地产行业涉及的相关指数含义.docVIP

随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数外，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。一时之间，指数好象成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是实践操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在着这样或那样的问题。? 一、房地产价格指数的基本理论? 一些经济发达、房地产市场成熟的国家或地区，已较早地涉足房地产价格指数这一领域，并积累了较为丰富的经验。洪宝川博士在其《探索地价涨落之谜》中，介绍了世界上流行的11种房地产价格指数的编制方法，大致可归纳为四类。? l、成本投入法? 2、加权平均法? 3、重复交易法? l）必须有大量的重复交易的房地产资料，实际实施成本高；（2）重复交易的资料两次交易的期间不能太长，否则品质固定的假设将会被突破；（3）从指数长期的编制和实施看，重复交易案例需要定期修正，样本的重新选取和替换则不仅在理论上还是实际操作中都存在着较大的问题。? 4、特征价格法? implicit?Price），在保持房地产特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。在实际操作上该方法需要大量的房地产交易案例，并有较完善、系统的房地产统计数据，能够建立回归模型测算出房屋各类属性与房价的关系。?  中房指数系统于1994年开国内行业之先河，率先推出了各大城市各类物业价格指数；之后国房指数以及其他地方指数、企业指数纷纷跟进，对业界人士把握房地产市场脉搏起到了重要作用。? 1、中房指数? CREIS）是“中国房地产指数系统（China?Real?Estate?Index?System）”的简称，它综合运用了加权平均与特征价格的理论方法，理论系统相对比较完善。? 1993年中国房地产开发集团针对当时市场信息零散、投资行为盲目等状况，为促进房地产业的健康发展，促进房地产投资决策科学化提出了建立房地产监控体系的设想，并与中国房地产业协会、国务院发展研究中心情报中心联合发起了这方面的研究，最后确定以简练、明了、定量的中房指数作为主要形式，并于1994年底完成了系统的初步设计。1995年1月中房指数系统通过了初步论证，并开始发布中房北京价格指数。随后又逐步推广到了上海、天津、武汉等主要城市，在国内外引起了很大反响。经过半年多的试运行和不断完善，1995年9月，由国务院发展研究中心主持召开了“中国房地产指数系统”的部级评审会。指数系统顺利通过评审，并获得了与会孙尚清、周干峙、厉以宁、萧灼基等专家的一致好评，“系统的建立标志着我国房地产信息业的发展上了一个新台阶。研究成果属于国内首创，在国际上也处于先进行列……可以比较全面、及时、定量、客观地反映房地产市场的态势和变化轨迹，对监控市场、引导投资、促进房地产业健康发展具有重要的现实意义，从试运行的效果看，中房指数已成为各界了解、分析和把握房地产市场态势的重要工具”。课题的完成具有重要的理论和现实意义。? ∑pi?0?qi?0?/∑qi?0?∑pi?t?qi?0? 　　Ｉ＝?×?＝△1?×△2? ∑p0?0?q0?0?/∑q0?0?∑pi?0?qi?0? 其中第一部分表现为该物业与基准物业的比价指数，包括两方面：1)?两类物业价格的差异；?2)?物量构成比例的差异。?第二部分表现为该物业报告期相对于基期的价格水平的变化，为拉氏公式的基本形式。? CREIS主要以中房价格指数为主，中房城市指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功用）分类物业指数，中房城市指数按月或季度发布。目前，中房指数在搜房研究院的推动下，已经初步形成了重要城市价格指数、北京写字楼租金指数、重要城市典型住宅价格指数以及中国房地产预警系统等房地产市场监测体系。? 2、国房指数? 8个分类指数合成运算出综合指数，是房地产市场景气变化的综合反映，用百分制表示。其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的调查。? 8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。? 3、其他? 40指数等多个地方及企业指数，各指数系统基本上采用了与中房或国房指数相似的理论模型体系，成为地方市场为两大指数系统之外的有益补充。?  1、反映市场走势? 2、指导业界活动? 对投资商，房地产指数可以使他们及时了解中国房地产业的整体状况和内部结构及其发展状况，提高其投资时机、投资结构的决策准确程度；中房城市指数可以使他们了解到各城市房地产市场的不同供需状况，在地点选择和物业选择上为之提供帮助，减