第3章资产评估的基本方法.pptVIP

* 第三节 市场比较法 一、市场比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 （三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。 * 二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大体可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 * （二）调整差异 1、时间因素 2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： 反之，系数1 一般以被评资产为100， 采用打分法。 * 3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素 5、交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 * 三、市场比较法的具体操作方法 （一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。 （二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×…… * [例3.14]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 * 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位： 被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况修正 100/100 100/104 100/100 修正后的价格 5,467 5,418 5,480 * 四、清算问题 ??清算价格属于非正常价格 (一）、 清算价格的确定方法 1、市价折扣法 清算价格＝公允市价×折扣率 2、模拟拍卖法（意向询价法） * 五、评价 1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法 2、该方法的运用需具备一定的前提条件 （1）对市场成熟度的需求； （2）对被估对象的要求。 * 第四节 资产评估方法的选择 一、资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。 二、资产评估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。 * 1、与评估对象相适应 在评估时首先应区别被估资产是： 单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制 一般讲： 2、受可搜集到的数据和信息资料的制约 成本法适宜评估 可复制的资产 专用资产 单项资产 收益法适宜评估 资源性资产 无形资产 整体资产 市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产 * 作业 P80 思考题：第2，3，5 计算题：第6，8，9，14，15，18，19 * 第三章 资产评估的