资产评估的方法及其选择.pptVIP

3、市场途径的基本程序 （1）选择参照物：功能、市场条件及成交时间； （2）再评估对象与参照物之间选择比较因素； （3）指标对比，量化差异； （4）在各参照物成交价格基础上对比、调整差异； （5）综合分析确定评估结果。 4、运用市场途径进行资产评估的可比因素 （1）资产的功能，与价值相关的功能； （2）资产的实质特征与质量。实质特征：外观、结构、役龄、规格、型号等；质量是资产本身的建（制）造工艺； （3）市场条件。环境、技术状况、价格等； （4）交易条件。包括：交易批量、动机、时间等。 二、收益途径 1、收益途径的基本含义：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总和。 2、收益途径的基本前提条件 （1）被评估资产的未来预期收益可预测并能用货币计量； （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险时可预测的并能够用或不计量； （3）被评估资产预期活力年限可以预测。 3、收益途径的基本要素 （1）未来预期收益额及其增长速度； （2）折现率或资本化率； （3）资产获利的未来期限等。 4、收益途径的基本程序 （1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料。主要包括：经营前景、财务状况、市场形势、经营风险等； （2）分析测算被评估对象未来预期收益。未来收益一般为净收益； （3）确定折现率或资本化率； （4）利用贴现率或者资本化率将被评估对象的未来预期收益折算成现值； （5）分析确定资产评估结果。 三、成本途径 1、成本途径的基本含义：是指利用被评估资产的重置成本扣除相关的实体损耗、功能性贬值以及经济性贬值等估值抵减份额后的差额作为资产评估值的方法。 2、成本途径的基本前提条件 （1）被评估资产按照原有用途可以继续使用； （2）被评估资产在评估时点改变用途继续使用； （3）被评估资产在评估时点改变位置继续使用等。 3、成本途径的基本要素 （1）资产的重置成本。包括：复原及更显重置成本； （2）资产的有形损耗。磨损、风蚀、锈蚀等； （3）资产的功能性及经济性贬值。 第三节 资产评估的基本程序 一、资产评估程序的概念及主要环节 1、资产评估的基本含义：是指资产评估机构及人员执行资产评估业务，形成资产评估报告所履行的系统性工作步骤。 2、资产评估程序的主要环节 （1）接受资产评估委托，明确资产评估基本事项； （2）签订业务约定书；（3）编制资产评估作业计划； （4）现场调查； （5）收集资产评估资料； （6）评定估算； （7）编制与提交资产评估报告； （8）整理并归档资产评估工作底稿。 二、资产评估程序的基本步骤（环节） （一）接受资产评估委托，明确资产评估的基本事项 1、资产评估委托包括前定资产评估业务约定数以前的全部基础性工作； 2、接收资产评估委托应满足的基本要求 （1）资产评估机构及人员对业务不能依靠垄断取得； （2）必须以资产评估机构名义接受委托，不能以个人名义； （3）不能通过诋毁、贬低同行信誉等不正当手段承揽业务； （4）不得通过降低收费标准或不切合实际承诺承揽业务； （5）资产评估机构及人员应保持形式与实质的独立； （6）不能为多个评估目的及要求进行统一资产评估； （7）—（11）详见附件。 （7）充分了解评估对象、目的和范围； （8）充分分析资产评估业务风险，正确判断自身执业能力，不得承揽无力完成的资产评估业务； （9）按照要求签订资产评估业务委托书； （10）接收资产评估委托前要进行必要的事前调查，明确工作量、时间及收费标准； （11）其他必须满足的基本要求。 3、接收资产评估委托前需要明确的评估基本事项 （1）委托方、资产占有方和其他资产评估报告使用者； （2）资产评估的目的、对象、范围、价值类型、评估基准日等重要事项； （3）资产评估报告使用限制及编制与提交的始建于方式； （4）资产评估服务总费用、支付时间及方式； （5）委托方与注册资产评估师工作配合与协调等事项。 4、资产评估的目的及评估报告的期望用途 （1）资产评估目的：明确、具体并尽量细化，说明资产评估业务的具体目的何用途； （2）资产评估报告的期望用途：主要明确具体的期望用途内容以及使用人。 5、资产评估对象的基本状况和评估范围 （1）资产评估对象及其权益基本情况。包括：法律、经济和物理状况，如单项有形资产的类型、规格、型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况等内容； （2）整体资产中的企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位与影响、经营范围、财务和经营状况等； （3）单项有形资产评估对象与评估范围基本一致； （4）整体资产与评估范围不完全一致，特别是公司价值评估的差异更大； （5）公司资产评估与公司价值评估也存有很大的不同，评估范围也不相同，价值差