×联旧城改造及一级土地开发（终）.ppt

土地分类 《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 大规模土地一级开发项目的特点： 城市故事的表述 传统与现代共享一个空间 北里的石库门建筑烘托老上海市民社区氛围，与南里的现代建筑营建高档次商务会展中心和娱乐文化区，形成视觉对立，而又和谐统一。 2 旧城改造 1 土地基础知识 3 一级土地开发 contents ? 一级土地开发 所谓一级土地开发，是指在土地出让前，由一级土地开发商按照城市运营的战略构想指导，组合知名设计、规划公司和营销顾问公司等专业机构对待开发土地片区进行细致的定位、规划、包装、宣传，使片区规划更加合理，片区土地得到最佳利用，从而使土地价值最大的发挥。 一级土地开发商通过整个一级土地开发整理过程，使“生地”成 为“熟地”，达到出让的标准，然后将推向二级土地招拍挂市场上以取得最佳的土地出让收益。 一级土地开发模式 1）无序开发式 开发商完全根据自己意愿拿地，自行做一级和二级开发。 这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益低，城市整体规划也难以实施， 缺乏指导性，并且开发进度无法掌控、保障。 2）政府主导式 成立土地储备机构或专门成立由政府主导的国有公司承担一级开发，好处是政 府收益相对丰厚，城市规划易于实施，缺点是政府需大量铺垫资金，开发进度慢。 政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否 及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式： 一种是一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可 以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由 一级开发商转让给二级开发商；在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、 溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种。 另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。 4）借壳上市式 目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发， 借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。 如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。 3）政企结合式（最常见式） 一级土地开发内容 （1）区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观的重要地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整理、房屋拆迁、补偿安置等。 （2）项目范围（区域）内的道路工程及其附属工程。该附属工程包括:必要的桥梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路绿化工程、照明及消防栓、安置房建设等。 （3）项目范围（区域）内的公共景观、开放空间(包括开发水域)工程; （4）项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政公用设施工程； （5）项目范围内的行政办公、社会事业、公共公益（学校、医院等）设施工程。 项目可行性研究 成立项目公司或项目部 项目定位 规划方案制定 征地、拆迁及基础工程建设 区域推广 启动盘打造 土地出让 城市发展状况及规划 城市概况 投资环境调查 ……………… 成立运作团队 确定合作伙伴（法律/顾问） 与政府签订相关合同 案例研究 功能定位 形象定位 区域总体规划 控制性详细规划 城市空间设计 景观设计 ………… 一级土地开发运作流程 一级土地开发要点 根据嘉联公司多年房地产服务专业经验，总结出土地一级开发应注意以下几点： 1、明确项目整体规模及可出让土地比例； 2、明确土地整理成本构成，测算项目总投资： （1）项目前期的规划设计、评审费用等； （2）征地、拆迁、补偿、安置费用； （3）土地加工整理费用； （4）市政基础设施建设费用（包括与市政基础设施建设工程有关的勘察、设计、施工、监理费用等）； （5）行政办公、社会事业、公共公益设施建设费用； （6）管理费用； （7）相关税费及财务费用； （8）投资方每完成开发一亩地的基本收益； 3、合理分配建设资金，分期滚动开发，减轻开发资金压力； 4、多种融资途径解决开发建设资金； 5、投资公司应充分整合知名设计、规划公司和营销顾问公司等专业机构对项目的专业意见和建议，减小开发风险，取得最大的收益。 6、确定合理的收益分成。 　 投资公司收益=土地收益款 － 政府收益 －政府上缴费用－征地、拆迁、安置、补偿以及相应管理费用和市政基础设施、行政办公、社会事业、公共公益设施工程建设费用。 7、成本和收入的核算应具备一定的市场前瞻性，以尽量降低市场风险； 8、启动区选址与打造至关重要，建议自行打造，也可引进品牌实力开发商进行打造，； 郫县