2007年11月沭阳舒雅园项目初步建议及前期工作计划.ppt

沭阳舒雅园项目初步建议及前期工作计划 2007年11月 大盘又见大盘 我国房地产业经过20多年的发展。目前已进入“火山喷发期”，处于活跃和繁荣的市场景象之中。房地产开发商对房地产开发、销售和管理的操作运营能力也随着房地产市场的逐步成熟而不断增强，开发理念和经营理念也日趋理性和成熟。 小规模开发：开发面积5千平方米―10万平方米 中等规模开发：开发面积10万平方米―30万平 方米 大规模、成片开发：开发面积在30万平方主以上，甚至超100万平方米——“大盘地产” 我们世合地产针对以上大盘的通病，结合沭阳当地房地产特点，对沭阳舒雅园项目作出六个方面的概述，并提出开盘前重点工作及合作方式，予以探讨。 沭阳城市建设 沭阳县房地产市场分析 项目地块概述 项目地块SWOT分析 目标客户锁定 重点对手分析 开盘前工作要点 舒雅园项目服务内容及合作方式 沭阳城市建设 沭阳现辖29个镇、5个乡，1个农场，472个行政村（居）委会，177万人口，是全省人口最多的县份。目前，沭阳城区已经形成了新城区、老城区、经济开发区“三区一体”总体格局，基础设施配套面积达51平方公里，人口39万，在全省乃至全国县级城市中都位居前列。主干道形成“六横八纵两环”格局，南京东路、广州路、上海路等23条路段实施无杆化改造；绿化覆盖率迅速达43%，人均拥有绿地面积超过10平方米。 沭阳房地产市场整体分析 从总体上看： 沭阳从房地产开发城市定位角度划分为四线城市，2006年房地产投资总额占全社会固定投资总额11% ，超过8% 的临界点，沭阳房地产开发有过热的可能;但考虑沭阳前期房地产开发量较小，因此，目前沭阳市房地产市场的运行状况基本平稳; 从房地产行业定位看： 沭阳政府期望利用产业转移和房地产大开发的机遇，推动工业化、城市化的目的，从而达到推动城市经济发展的目的，房地产行业是沭阳政府关注的支柱型行业，政府对房地产发展将会极大关注，房地产行业遭受政府行政干预的机会较小，政府将会力求房地产行业稳步发展，从而达到房地产行业对经济的拉动效果; 从宏观调控政策看： 经过2006年政府对房地产宏观调控“控制银根，紧缩地根”，房地产市场更趋规范成熟，房地产行业逐渐步入发展，政府对房地产宏观调控的可能较小; 从国民经济发展看： 2006年我国经济将面临“通货紧缩”的风险，为了保证国民经济的发展速度，政府将启动国内需求，一齐拉动国民经济的发展，房地产行业以其强大的拉动能力，成为政府首选目标，政府将启动国内房地产自住市场，以达到既拉动国民经济又不影响政府对房地产宏观调控的成果; 沭阳房地产开发投资分析 1、通过对沭阳房地产投资占沭阳全社会固定资产投资，可以看出2006年该比率达到11% ，房地产发展有过热的可能。 2、沭阳县开发量和销售面积在宿迁地区各县中属于开发量相对较大的县城。 沭阳2002－2006年房产投资表 从2002年开始，沭阳房地产投资量逐年成上升趋势。 从房地产投资量大表明土地供应量大。 近两年土地出让数量巨大，可开发面积在约300万㎡。 沭阳房地产需求量大 “十一五”期间，到2010年，城区规划人口50万，2006年1月1日，沭阳城区人口34.97万人，依据政府发展规划，沭阳“十一五”期间，沭阳城区房地产需求量：800万㎡左右（不考虑城市拆迁因素对房地产开发量的影响） 结论： 目前沭阳的房地产市场供给远大于需求。 在一定的消费市场下，供给市场大只会带来市场的饱和和滞销，竞争压力加大。 沭阳板块分析 沭阳房地产市场按照开发时间，形成老城区和新城区两个板块： 老城区板块：苏州西路以北、学府北路学府中路以西为沭阳老城区板块，该板块依托沭阳老城区，房地产发展主要以老城区拆迁改造为主，该区域现阶段为沭阳城市商业服务、教育功能和居住功能为主的区域。 新城区板块：苏州西路以南、新长铁路以东、台州路以西区域为沭阳新城区板块，该板块是沭阳老城区城市化发展的必然结果，同时依托政府规划行政中心为支点，促进沭阳新城区的发展，该区域为以居住和行政、文化、教育功能为主的区域;该区域房地产价格：1500-2000元/㎡。 新城区背景分析 “十五”期间，沭阳提出“一体两翼”的发展战略（以老城区为体，以新城区、工业园区为两翼），并提出政府行政中心“东迁”的规划发展方案并得意实施，使得新城区迎来发展机遇，浙江商城、客运中心以及周边交通、教育等设施的完善，为新城区腾飞提供配套物质保证，同时，随着新城区地块的大量推出，新城区迎来房地产发展的高潮; 户型需求 一般住宅主要户型的