274万科销售事务培训.ppt

-------销售部客户事务组 王玲 课程介绍： 业务操作简介 前后台工作衔接 ISO相关文件 明源演示 客户事务组基本工作主要包括： 按揭办理 买卖合同签署 房屋交付 房产证的办理 蓝印户口的申请 客户档案管理 如果您是选择一次性付款的 交房款 签署买卖合同 买卖合同完成国土局备案后， 领取合同及发票 房屋交付 办理房产证 如果您是选择银行按揭付款的 交首期 向按揭银行申请按揭 签署按揭贷款合同 签署买卖合同 贷款合同完成国土局抵押手续后， 领取贷款合同并开始供楼 房屋交付 办理房产证 按 揭 办 理 申请按揭的条件： 年满18周岁以上 具有完全行为能力 具有稳定合法的职业和收入来源 客户须提供的资料： 身份证明：身份证、港澳台人士回乡证（台胞证）、士 兵/军官证、护照。 资信证明：公司信笺纸加盖公章的收入证明 （港澳人士须提供薪俸纳税证明） 银行规定的其他特殊要求 按揭合同的领取 《房地产买卖合同》签署并完成国土局备案后，银行将按揭合同和《房地产买卖合同》及相关的资料一起到国土局进行抵押登记手续并放款，完成抵押登记后，银行再通知业主到银行取回按揭合同和借据。 供楼款的开始时间 具体供楼时间以银行通知为准（一般在按揭合同签署后第二个月）。 什么叫房地产抵押 ?房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。 （一旦进行房地产抵押，日后办出的房产证上将有抵押信息，并在买卖合同及贷款合同上盖章确认。） ? 《房地产买卖合同》的签署 客户出具相关资料 上国土局网站录入相关信息 打印买卖合同 客户签字 公司盖章并录入明源 买卖合同、发票、付清楼款证明书的领取 一次性付款： 《房地产买卖合同》签署并在国土局完成备案登记后，我们将电话通知客户前来领取合同，客户凭买卖合同及房款收据到财务处换领发票和付清楼款证明书。 按揭付款： 买卖合同、发票、付清楼款证明书等将由银行保管，客户还清款项后在银行赎回 什么叫房地产备案登记 房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。 房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐标、形状等进行专门的记载。（一旦进行的房地产登记，登记信息将被国土局锁定，并在买卖合同上盖章确认。） 商 品 房 的 交 付 交付时间确定（合同约定） 发出《商品房交付通知书》 按通知约定时间前往项目现场 房屋验收 办理交付相关手续 《商品房交付通知书》的发放项目集中交付： 按《房地产买卖合同》补充条款约定，项目的交付通知书以邮 寄方式送达。零星客户交付： 一次性付款买卖合同签署当天直接签收 按揭付款待银行放款后，电话通知前来领取（正常情况下合同 签署后15天银行放款）。在电话通知后三天仍不前来领取的， 再以邮寄方式发出。 管理费的计收 按《房地产买卖合同》补充条款约定，自交付之日起房屋的管 理费等由客户承担。 如客户在收到交付通知书后十五天内，仍没有办理房屋交付手续的，视为客户接受该房屋，管理费由客户承担。 《商品房房地产证》的 办 理 《房地产证》定义：??? 《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。权利人可以凭《房地产证》依法出租、买卖或作为经营生产场所，也可以凭《房地产证》进行抵押，向银行等金融机关贷款，合法利用资金，还可以继承、赠与、交换。如果没有《房地产证》，上述房地产权益都无法实现。 《房地产证》办理时间 根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》规定，发展商必须取得政府部门的竣工验收备案回执之日起二百一十天内为业主办理《房地产证》。 （万科在项目交付时会将《办理房产证通知》一并发放，明确房地产证受理时间。） 项目在国土局完成初始登记后， 国土局开始《房地产证》的受理。 什么叫房地产初始登记房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。? 哪些情况应申请初始登记?（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手