87中原2006年深圳市深业龙岗项目调研汇报.ppt

深圳中原物业顾问有限公司 首期承受区间：11-30万 深业·龙岗项目调研 中原地产诚挚奉献 深业·龙岗项目调研汇报 2006.3 区域房地产市场背景与现状 区域房地产市场发展前景 项目定位空间与方向 区位及交通优势: 三个经济发展带 30分钟交通圈规划 发展潜力优势: 可利用土地存量大(总面积约占全市的40％,出让土地比例3成) 产业优势: 工业重镇, GDP增长率20% 份额从8.45%剧增至2004年的17.47% 规划定位优势: 现代产业基地 深圳市次中心 东部发展轴的综合服务中心 九大卫星城之一 2020年人口控制规模77万人(现仅20-30万人) 所辖十镇经济发展不平衡,区域中心的集聚效应 背景篇 龙岗区域发展主要优势 东莞市 惠州市 西部 沿江经济带 东部 沿海经济带 南部 深港经济圈 区位优势: 位处三个经济发展带的连接部，潜在区位优势明显 背景篇 龙岗30分钟交通圈规划示意图 ★ GDP逐年快速增长，占全市份额稳步提高 背景篇 中心城是规划中为数不多的复合功能的区域中心. 布吉规划定位：龙岗卫星工业城镇 横岗规划：龙岗的卫星新城 平湖规划定位：物流中心基地 东部滨海带规划定位：东部旅游组团 背景篇 距离市区偏远,市场的区域性特征明显 产业结构不够合理,第三产业发展滞后 外来人口比例高,消费力有限,人均可支配收入及储蓄存款余额不高(2003年人均储蓄存款余额仅约全市平均水平的一半（龙岗21976元，全市43936元) 背景篇 龙岗区域发展主要弱势 工业相对发达，服务业略显滞后 背景篇 对项目的启示 抓住龙岗城市化和中心城大发展的契机 利用近期交通规划的各项利好,积极拓展客户来源 供应波动大，需求稳步释放，后续开发潜力大 现状篇 中心城近年供求比例 45.2 25.3 47.9 22.38 28.6 44.2 33.5 42 0 20 40 60 预售面积 销售面积 预售面积 45.2 25.3 47.9 22.38 销售面积 28.6 44.2 33.5 42 2002年 2003年 2004年 2005年 供求关系在震荡中保持总体平衡 现状篇 0.95 0.53 1.43 0.57 1.58 供求比 148.3 42 33.5 44.2 28.6 销售 面积 140.78 22.38 47.9 25.3 45.2 预售 面积 前4年 2005年 2004年 2003年 2002年 类别 —— 深圳市房地产信息网 中小规模﹑多层/小高层供应为主,家庭自住型的三房四房居多 中小规模（4—10万㎡）为主 别墅及18层以上的高层极为少见 三房、四房整体供应比例高达近八成 现状篇 产品同质性较强 客户群定位接近 价格差异有限 定位中端市场,面向区域内收入较高的家庭,户型近八成为三房、四房 现状篇 110-140 15% 141-150 151-160 20% 131-140 141-150 121-130 56% 71-80 9% 2004-05年4月 211-230 161-190 5% 131-140 111-120 25% 101-110 111-120 57% 71-80 81-90 13% 2003年 211-230 191-210 5% 131-140 160-180 35% 101-110 100以下 50% 71-80 10% 2002年 161-190 191-230 18% 141-160 121-130 21% 101-110 100以下 55% 71-80 6% 2001年 主流面积 比例 主流面积 比例 主流面积 比例 主流面积 比例 复式 4房 3房 2房 年份 2001年至今户型供应比例及面积 两房面积稳定,三房四房户型面积逐年增大 现状篇 现状篇 2004年以来在售楼盘各类户型面积统计 畅销户型1：花半里A1户型，3房2厅2卫3阳台，建筑面积101.51—110.35㎡ 设计要点： 入户花园 客厅4.2米大开间 主卧卫生间双窗设计 大阳台 明厨明卫 畅销户型2：东方沁园4—B户型，四房二厅二卫+入户花园，建筑面积：151㎡ ㎡ 设计要点： 入户花园设计 景观餐厅 凸窗设计 畅销户型3：和兴花园四期E户型：三房二厅二卫，建筑面积：103.85㎡ 设计要点： 空间紧凑，方正实用 景观餐厅 大阳台 房房送凸窗 住宅均价逐年走高 地段对价格影响明显 从2002年开始，以每年约500元/ ㎡的跨度逐年走高. 地段对价格的决定作用明显, 以碧湖豪苑和新亚洲花园为中心为中心向四周递减，罗马公元、花半里与天健郡城、东方沁园仅500米之遥，均价相差近千元。 现状