2010年房地产估价师案例与分析重点预习26.docVIP

二、单项选择题（共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内） （二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4—12。 表4—12 开发期 开发面积 开工时间 完成时间 开始销售时间 第一期 20万㎡ 第1年6月 第3年6月 第3年1月 第二期 15万㎡ 第4年6月 第5年6月 第5年1月 第三期 15万㎡ 第5年6月 第6年6月 第6年1月 五、估价的测算过程市场法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格其基本计算公式如下：估价对象比准价格可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（一）市场法1．选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见表413。表413可比实例表 项实例A 实例B 实例C 坐落 ××路14号楼4层 ××路4号楼2层 ××路6号楼3层 用途 办公 办公 办公 交易价格/（元/㎡） 12915 11438 12504 价格类型 成交价格 成交价格 成交价格 交易期 2006年1月 2006年9月 2006年8月 土地状况 出让 出让 出让 2．可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表414。表414因素条件对比说明表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 坐落 ××路3号楼5层 ××路14号楼4层 ××路4号楼2层 ××路6号楼3层 交易情况 整层转让市场价格 成交价格 成交价格 成交价格 交易日期 27年3月52006年11月 2006年9月 2006年8月 房地产价格/（元/㎡） 12915 11438 12504 区域因素 商务氛围 较好 较好 较好 较好 公共配套 较好 较好 较好 较好 公交便捷度 较好 较好 较好 较好 基础设施状况 较好 较好 较好 较好 区域规划环境 较好 较好 较好 较好 主朝向 南北向 南北向 南北向 南北向 个 别 因 素 建筑面积/㎡ 957．3 1050 930 885 容积率 1．9 2．1 2．2 2．0 土地使用年限 42年 43年 43．5年 42．5年 竣工代成新度 1999年12月1日九成新 2000年3月九成新 2000年5月九成新 2000年8月九成新 建筑结构 混合 混合 混合混合 配套设备 般、齐备 一般、齐备 —般、齐备 一般、齐备 停车位 可满足 可满足 可满足 可满足 内部装饰 普通 高档、部分豪华 中高档 中高档 建筑外观 风格新颖 风格一般 风格新颖 风格新颖 户型、布局 合理、便于使用 合理、便于使用 合理、便于使用 新型办公平面布局 3．修正调整过程以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值（区域因素与个别因素中子因素权重相同），详见表415。表415因素条件分值表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 坐落 ××路3号楼5层 ××路4号楼4层 ××路4号楼2层 ××路6号楼3层 房产价格/（元/㎡） 12915 11438 12504 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 99 98 99 区 域 因 素 小100 100 100 100 商务氛围 0 0 公共配套 0 0 0 公交便捷度 0 0 0 基础设施状况 0 0 0 区域规划环境 0 0 0 主朝向 0 0 0 续表 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 个 别 因 素 小计 100 106 104 106 建筑面积 －0．5 0．5 容积率 －1．5 －2 －1 土地使用年限 1．5 2 1 竣工年代成新度 0 0 0 建筑结构 0 0 0 配套设备 0 0 0 停车位 0 0 0 内部装饰 7．5 4 4 建筑外观 －1 0 0 户型、布局 0 1．5 根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见表416。 表416可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表 项目 实例A 实例B 实例C 可比实例价格/（元/㎡） 12915 11438 12504