土地估价.pptVIP

现状为在建工程的房地产，可能同时存在着下列3种估价： (1)估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程在现在这个样子的价值是多少； (2)估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少； (3)估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。? ?  预期收益原则 土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资者是在预测该土地在有限使用年期内所能带来的收益或效用后进行投资的，因此，准确预测土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和(即收益价格)是预期收益原则的具体表现。 预期收益的估算必须是客观合理的。 预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。 在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。 供需原则 土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。供需信息及替代性有限，土地不能仅根据均衡法则来决定其价格。 供需原则是以预期收益原则、变动原则、竞争原则为基础的。 报酬递增递减原则 利用该原则，找出土地边际收益点（也即最大收益点或最有效使用点）。这一原则说明，成本的增加并不一定会使土地价格增加。 贡献原则 对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其中一部分的收益，对总收益而言，是部分与整体的关系。 贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。 变动原则 土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果，因素经常处于变动之中，地价相应而变。与预测原则密切相关，是估价时点原则的基础，是基准地价更新等的理论依据。 三、土地估价方法 土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。 最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的--市场比较法 重新开发或建造同类房地产需要多少费用—成本法 如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益（即基于房地产的收益能力来衡量其价值）--收益还原法 应用估价法又称为大量估价法，即在应用基本估价方法评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建 立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关地评估出该区域内各个宗地价格。 属于此类的方法有：路线价估价法、基准地价系数修正法、标准宗地估价法等。 定义中的关键术语 – 估价程序 估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 一般程序为：获取估价业务-受理估价委托-拟定估价作业方案-收集估价所需资料-实地查勘估价对象-选择估价方法测算-确定估价结果-撰写估价报告-审核估价报告-出具估价报告-估价资料归档。 定义中的关键术语 –估价时点 估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。 同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同。 估价时点的确定在先，价值的估计应在后。 估价时点原则 二、土地估价的作用及现实意义 能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。 调控土地市场供需的有力杠杆 调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障 推进我国土地使用制度改革的重要前提 量化国有土地资产的尺度， 三、土地估价的使用方向 1、为国有土地使用权出让、转让、租赁、收 回、收购储备、作价人股、清产核资等提供地价参考； 2、为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等提供地价参考； 3．为土地使用权抵押提供地价参考； 4．为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考； 5．确定和更新城镇基准地价、标定地价； 6．实现城市地价动态监测； 7．对农用地进行分等定级； 8．确定农用地综合区片价； 9．为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考； 10．为司法鉴定提供地价参考。 四、我国土地估价的产生背景和发展过程 建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度； 形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系； 形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍 ； 有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设； 有力地配合国有企业改革； 土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。 第三节 土地估价原则与方法 基本要求： 掌握：土地估价原则内涵