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商业地产投资分析与决策 2009年12月 张红旺 1.0 商业地产认识及宏观分析 1.1 商业概念简析 1.2 商业地产与住宅地产区别 1.2.1住宅地产： 1.2.2 商业地产 1.3.1主要业态的发展情况 1.3.1主要业态的发展情况 1.3.2 商业宏观分析 长期支撑：城市化发展，46%----70% 消费（三大经济动力之一） 目前问题：无、乱、急（网点规划、城市规划及土地供给、开发管理） 业态趋势： 零售：一站式体验式MALL、 卖场化、 商街主题化、 零售网购化、 办公：SOHO化、小体量化、绿色智能化、混搭化 酒店：特色化、小型商务连锁化 旅游地产：规划上落地难、主题化 规划：去主力店化、主力店内涵新发展(万达、远太中心) 管理：运营管理新挑战 2.0 商业市场调研与投资分析 主体认识：以谁为主 调查什么：供给、需求、竞争 供给：存量、增量（网点、城市规划）、业态 需求：谁、人均消费力、消费习惯及特点、人效、坪效 竞争：谁、做什么、做得怎样----对我们启示 3.0 商业投资分析 两种数量方法： 3.1 静态法：不考虑资金投入的时间成本 常见静态指标说明： 静态评价指标解释s.doc 3.2 动态分析方法 动态指标：考虑资金投入的时间成本 常见动态指标说明： 动态评价指标解释s.doc 3.3 动态指标评价示例 3.4 缩短收益年限收益的计算公式 Pt = At× (1-r) –(n-t) ×[1-(1+r) –(n-t)] × (1-Rd) –t Pt = 1000× (1-7%) –(40-8) ×[1-(1+7%) –(40-8)] × (1+8%) –8 沁山水方案一经济测算（方案一E03hotel+E02商业28088m2）v7.xls 3.5 关于YIELDS指标的说明 4.0 投资评估与决策 几大因素： 品牌、直接效益、避税、信用资源… 例：万达、中粮、世纪城、世贸… 4.1 商业项目效益组成 直接效益：租售收入 间接效益： 品牌溢价 税务筹划 利润筹划 信用资源 4.2 商业项目效益综合定量分析 直接效益：R1----租售收入 简接效益: R2----品牌溢价（勾地） R3----住宅与商业成本转移（土增税） R4----少交或少分利润 R5----融资用于住宅开发的增利 4.3 商业项目决策 4.3.1直接测算指标的分析： 4.3.2 综合效益的测算 5.0 商业地产融资管理 信贷资金 自有资金 销售资金 REITS 预计租金 5.1 各种融资方式分析 万达模式 国企模式 民营上市模式 中建？ 6.0商业定位与决策 STP(segmentation—target--positioning) S：细分创造需求，划分标准不同市场不同 例：大悦城、中友、新光天地 T: 培育期、成熟期；财务目标；资产目标 P: 市场定位、产品定位 预算、推广、租售、运管 6.1 家电、百货业态由于商品的价值量大，人均劳效较高，其次为超市、药店和便利店。同时，家电也是坪效最高的业态，药店和便利店次之。 6.2 主力店新内涵：聚客力、承租力、续租力 次主力店化： 坪效导向： 业态可调整性： 酒店：特色化 7.0 集团商业地产管控 7.1 万达模式 大连万达集团.doc 7.2 凯德模式 凯德目前其商业管理架构特点： (1) 公司整体架构以商业地产开发为核心搭建， （2）相对均衡的资产组合及业务模式分散风险； （3）通过REITS等方式扩大融资渠道； （4）开发商业或综合用地前，先确定大型知名零售商； （5）商业物业运营管理由其属下商业公司负责，具体包括 市场推广、物业招租、租户选取、项目开发管理等工作。 由于其将项目通常作为REITS的一部分及嘉德置地将物业