2012高层楼宇机电设备管理.pptVIP

高层楼宇机电设备管理 （4） 设备事故处理原则（三不放过原则） 在管理中，再怎么力争防范于未燃也好，再怎么完善维修计划也好，但有时百密也有一疏，对于设备出现偶然性的故障后，应遵循处理原则：即事故原因未查清不放过；对事故责任者未处理不放过；事故后没有采取改善措施不放过。 高层楼宇机电设备管理 三）经济运行管理 大厦的管理成本中，除了人员工资外，共用水、电费占据管理成本的大头，为了节约开支，降低成本，共用设施设备的节能运行成了物业企业经常研究的课题。 （1）共用场所照明节能： 1、在大堂出入口、地下车库、设备房等需常亮的地方，在满足一定的亮度情况下，将原有的灯具停用一部份，能省一盏是一盏，大堂的照明由保安根据需要控制一些外饰灯具的启停，利用节能灯耗电量小的优点，使用方便维修的节能灯具；在电梯前室和消防楼梯等通道，采用感应开关控制。 高层楼宇机电设备管理 2、在人流量少的地方，杜绝有“长明灯”现象，尽可能避免不必要浪费（物业的成本控制，就是从点点滴滴的节约中做起）。对于绿化带的景观灯和小区四周的路灯，在保证适中亮度的前提下控制照明灯数，定时器的时间都是随季节变化而进行调整。 3、加强宣传教育，让所有的管理人员都有节能意识，杜绝浪费。 高层楼宇机电设备管理 （2）机电设备节能 以能耗较大的中央空调为例，对于商场使用的中央空调，可通过改变控制冷却水、冷冻水的水泵运行台数和主机运行台数来达到节电的效果，通常在刚开机时，为了把室内温度快速降低到设定值，最理想的节能措施是空调主机全负荷运行，待商场室内温度达到预定值后（主机冷冻出水温度达到设定值），再根据负荷量调节运行主机和水泵的台数，必免大马拉小车的现象。 高层楼宇机电设备管理 （3）节水方面的措施： 在节水方面，首先杜绝的是水跑、冒、滴、漏现象，一般要求小修不过夜。如每半年一次的水池（水箱）清洗，首先是清洗前进行水池的水位控制，避免过多的浪费，其次是做好废水利用，冲洗化粪池、清洗地下车库、做消防演习。 （4） 成本控制（包括维修材料的控制） 每一处共用部位的用水、用电都有计量，包括走道照明、车库照明、设备用电、办公室用电、保安宿舍水电、清洁用水、绿化用水等，每月都进行耗能统计（做到心中有谱），通过以往年的耗用量进行对比，分析超量原因，控制成本。 维修材料控制方面，提倡修旧利废，合理更新。 高层楼宇机电设备管理 四）日常维修管理 故障率（例电梯）：磨合期 2年 ，运行期 15年 ，维修期 20年 （每5年中修 ，10年大修）。 设备一般折旧年限：电缆30年；变压器20年；电力设备15年；中央空调15年；电梯及自动扶梯20年； 目前江苏省的设备折旧年限定在15年左右，设备使用15年后，设备许多零部件已相对磨损严重，维修或更换这些零配件成本较大，维修后已达不到应有的标准和技术要求。 高层楼宇机电设备管理 1、设备管理目标 用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率。 A设备的有效利用率：=T设备有效工作时间/（T+T1无效工作时间）*100% B设备完好率=S0设备完好台数/S设备总台数*100% B设备完好率=S0设备完好台日数/计划运行台日数*100% 计算设备完好率不是以物业的全部设备计算，而是以对大厦有至关重要的设备（如电梯、水泵、发电机、消防等），物业公司对主要设备管理承诺是完好率达98%或99%以上，消防设备完好率100%。 高层楼宇机电设备管理 设备的日常巡视检查、维护保养十分重要，是设备管理的重要环节。设备专家多年的经验：设备技术性能的发挥、使用寿命的长短与设备先天条件有关，但很大程度决定于日常维修管理的好坏。如果一台设备能正确使用、精心维护保养、定期检查修理，就能保持完好，延长使用寿命。 根据统计，设备事故大多是由于操作使用不当、维护保养不到位引起的，由于操作不当，没有正确的维护保养，设备必然容易陈旧老化，设备的故障及检修也逐步趋向频繁，花费在计划外维修的时间也越来越多，有效利用率越小。 高层楼宇机电设备管理 设备的维修分为计划维修（大、中修）、计划外维修（偶然性故障抢修）和预检预修（日常维护保养）。 总结出：日常维护保养时间多一点，计划外维修少一点，设备故障率就会少一些；而维护保养与维修的关系是“维护保养为主，计划维修为辅”。 设备管理的主动权：日常管理过程中，发现问题及时处理，随时改善设备的技术性能，使设备处于正常完好的运行状态，就容易掌握管理工作主动权。 高层楼宇机电设备管理 2、维护保养的方式： 清洁、紧固、润滑、调正、外观表面检查 清洁：就象人每天都要保持干净，设备也同样，爱干净，需要定期清洁，设备的清洁，看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的方式。灰尘进入设备内，会加快设备的磨损，造成设备润滑不良，电子线路板上灰尘