【精品】产权式酒店营销推广思路.ppt

* 产权式酒店营销推广思路 大汉隆城机构 2010年7月 前言 接到贵公司的咨询，我司经过对高密市场和项目自身的分析，结合当前房地产投资市场的发展形势，经过专业细致的讨论，建议贵公司采取产权式酒店这一物业形态，具体依据将在本报告中进行阐述。 报告提纲 政策解读 1 市场观察 2 项目分析 3 项目定位 4 营销推广思路 5 政策解读 1 读懂政策，依策行事 政策解读 进入2010年，房地产市场的一大热点就是国家政策的频频亮相 2010.05.31 新国36条 2010.04.20 住建部明令禁止开发商以排号、发放VIP卡等方式收定金 2010.04.20 购房实名制实施 认购后不得擅自更改购房者姓名 2010.04.20 商品房取得预售许可后10日内须公开房源价格 2010.04.19 国务院加码遏制高房价：高房价地区三套房可停贷 2010.04.17 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 2010.04.16 二套房首付不得低于50%?? 90平以上首套房首付不少于30% 2010.04.16 今年住房用地供地计划公布， 保障房用地同比翻番 2010.03.18 78家央企退出地产 2010.03.10 国19条 2010.02.03 七折利率优惠取消 如此高频率、高强度的政策，目标何在？ 目标在于解决当前的经济、社会问题 面对高房价，纵然温总理在多个场合明确表态会解决，广大人民仍然极度不满，严重影响了政府的公信力，如何取信于民，这也是4.15新政的一个出发点。 政策解读 在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居住有其屋”，对于社会和谐和经济的平稳运行都有着极其重要的作用。 从高房价的成因来看，很大一部分原因市投资、投机性炒房导致的供需失衡促使了房价的不断攀升，因此，遏制这一需求，对于解决房价问题意义重大。 目标1：平抑房价，优化民生 目标2：打击投资投机性需求 目标3：政治挂帅，取信于民 政策打压的是住宅投资行为，而产权式酒店属于商业投资范畴，如何利用好这一政策空白市营销重点； 市场观察 2 看清市场，依市筹划 274.2 2009 239.6 2008 197.9 2007 158.1 2006 130.2 2005 GDP（亿元） 年份 7463 6889 6253 5422 4880 农民人均纯收（元） 23755 2009 19092 2008 16207 2007 12940 2006 11436 2005 在岗职工平均工资（元） 年份 市场观察—经济环境 在第九届全国县域经济基本竞争力和科学发展评价中居83位，经济基础雄厚。繁荣的经济反映在来往客商密集，客流量大。 77.84 46 80.4 42.4 商品房销售面积（万方） 60.8 39.7 70.72 109.6 商品房竣工面积（万方） 223.68 172 192.8 225.4 商品房施工面积（万方） 2009年 2008年 2007年 2006年 预估未来三年，市场供应量将会超过500万，整体呈现供大于求，商品房项目的大量涌现，意味着有限的客户资源争夺会更激烈，对于本项目产权式酒店的销售增加了不利因素。如何让我们的产品分享到足够的客户，是在营销推广过程中需要重点考虑的。 市场观察—房地产市场 市场观察—竞争对手分析 5—10层为产权式酒店；10层以上公寓 规模 楼间距小 项目劣势 1、核心地标性建筑；2、地段好；3、周边配套成熟完善；4、政府重点支持工程 5、投资回报率约5% 项目优势 1、42㎡ 2、60—88㎡ 户型 均价：3300元/㎡（产权式酒店） 价格 商业综合体 物业形态 产权式酒店已售约95% 销售情况 高层 建筑类型 城市之巅·辉煌凤城 鉴赏知识开始，拥有才更荣耀 广告 青岛合众行房地产营销策划 高密市新长城房地产开发有限公司 高密市人民大街中段 电影大厦 营销策划 项目地址 开发公司 项目名称 电影大厦作为当前高密市场唯一产权式酒店，投资回报率约5%； 产权式酒店价格与住宅价格相差不大，近乎持平； 市场观察—竞争对手分析 3—7层酒店；7层以上公寓 规模 人流量大，喧闹吵杂；当地人对于项目开发商的口碑不佳 项目劣势 优越地段，周边生活配套齐全； 项目优势 35㎡为主 户型 3500元/㎡起价 价格 酒店式公寓 物业形态 尚未开盘 销售情况 高层 建筑类型 每天8元起，星级酒店安个家 广告 topcity 山东拓城置业 凤凰大街北，大利群西 时代国际 项目运营 项目地址 开发公司 项目名称 公寓的市场接受度不高； 公摊问题是当地居民对于高层抗性的一个重要原因； 市场观察—竞争对手分析