[合同协议]第三章合同的效力、合同条款及解释.pptVIP

第三章 合同的效力、合同条款及解释 案例： 1999年5月1日赵某与上海市某房地产开发公司签订商品房买卖合同，合同约定：双方买卖位于该市某花园别墅35号，价款为人民币102万元，赵某在30日内分3次交付房款102万元，10日前交付50万元，20日前交付30万元，余款在5月30日以前付清。公司在10月1日前将别墅交付给赵某。同年8月5日，公司为解决经营中的资金困难，和孙签订了商品房买卖合同，将于5月1日签订合同卖给赵某的别墅以100万元的价格卖给孙，孙于当日即交付房款100万元，并约定公司在50日内交付别墅，一并将产权证书办妥。 9月12日，公司将该处别墅的产权证书办妥，连同别墅及产权证书一并交付于孙。1999年9月18日，孙迁入该别墅。9月30日，赵到公司催促其履行合同，得知公司已将别墅卖给孙，且已入住。赵于10月6日以公司为被告诉至法院，请求判令公司交付该别墅，并支付违约金16万元。法院审理过程中，孙某以有独立请求权的第三人申请参加诉讼。 提问： 1赵某与某房地产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效？为什么？ 2、某房地产开发公司又与孙苛签订的商品房买卖合同是否有效？为什么？ 3、本案应怎样处理？ 参考答案： 1、公司与孙某间的买卖合同有效，公司并将某花园别墅35号的产权证书办妥交付与孙某，孙某因此而取得了该别墅的产权，应当依法受到保护。 2、公司与赵某之间的买卖合同有效，公司擅自违约，应当对赵某承担违约责任，但越某请求公司交付该项处别墅，因孙某取得了该别墅的物权而成为不可能，故公司在本判决生效之日起7日内退回越某所交的房款102万元，及利息3600元，并支付违约金16万元。 3、诉讼费20376元由被告承担。 一、合同生效概述： 合同成立是合同生效的前提，但成立后的合同并不意味着必然产生当事人所追求的法律效果，只有符合法律规定的生效要件的合同才会产生法律效力，所以在合同成立之后随之而来的就是合同的生效问题。成立后的合同不符合相应生效要件的，分别成为无效合同、可撤销合同和效力待定的合同，并产生相应的法律后果。 对于一般的合同，大多数情况下，合同成立后便生效，产生法律效力，但有的时候，合同虽然已经成立，但还并未生效，因此才有可能出现“无效合同、可撤销合同、效力待定合同” 二、合同生效的时间： 依《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但在下列情形中除外： 1、法律、行政法律规规定的应当输批准、登记待手续生效的，自依法办理批准、登记等手续时生效。 2、附条件和附期限合同生效时间问题。 《合同法》第45条规定，人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的得利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 《合同法》第46条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 3、当事人之间存在采取特定形式或履行特定手续时合同才生效的特别约定时，自采取特定形式或履行特定手续时合同生效。当事人未采取特定形式或履行特定手续，但一方当事人已经改选主要义务，对方接受的，根据合同的特别成立规则，合同自依法成立时生效。 三、合同的生效要件 合同的生效要件，是指合同能够产生法律约束力并为法律所保障而必须具备的条件。 按《民法通则》以及合同法的有关规定，合同的一般生效要件包括： （1）订立合同的当事人应该具有相应的民事行为能力； （2）意思表示真实； （3）合同不违反法律或者社会公共利益。 四、合同的无效 案例： 案情：1993年初，四川省政府决定由民贸公司在成都市设立“中国本部民族用品批发市场”（以下简称“市场”）。设立该市场需资金6000万元。由于资金短缺，民贸公司决定出售民贸大厦及附属设施（主楼14层，建筑面积9459平方米，1991年度建成，总造价14 905 840.23元），其价值约6000万元。国急变公司欲购此楼，同年2月10日双方经协调，签订由国贸公司以支援“市场”建设名义，向民贸公司捐赠4750万元的捐赠协议，约定此款在7月19日前分三次拨付，4月10日前应拨付民贸公司1325万元。 2月16日，双方又订房屋买卖合同，约定民贸公司以1250万元的价格将民贸大厦及附属设施卖给国贸公司。订约后，民贸公司将大厦内3间办公室交国贸公司使用，将大厦产权证交国贸公司保管。4月3日，国贸公司持房屋买卖合同、批复及民贸公司的过户申请等，到成都市房地产管理部门办大厦产权过户手续，交纳手续费、登记费、书证费共250010元，土地增值费1 981 070元，取得了产权证。至6月5日，国贸公司向民贸公司支付购房定金100万元、购房款300万元。民贸公司为音乐会房屋作准备