博思堂中惠晨曦印象-澳林春天企划报告.ppt

定位策略 企划包装 营销执行 目 录 在本项目的整个营销推广过程中，我们建议在保证媒体宣传的基础上，以公关活动营销为主。针对项目的目标客户群，现场包装要体现出现代、时尚、温馨舒适的美好家园，能够吸引目标客户群的注意力。有针对性的举办一系列互动性强的宣传活动，引起目标客户群的关注，真正做到情感营销，以煽起目标客户群的购买欲望。即“针对性强、覆盖范围广、营销成本低”的实效性营销法。 业务执行 营销推广策略 业务执行 大盘操作营销策略： 1、定制营销策略 2、机动营销策略 3、借力借势策略 4、知识营销策略 5、创新营销策略 6、营销价格策略 7、突出案名营销 8、把握营销节奏 销售策略创新： 1、爆炸式销售策略 自由之邑一期200多套在两个小时内售磬 泰盛澜庭一期推出当天即售磬 2、增值置业计划 日增100金——全城首发的增值置业计划！ 3、情景营销 4、独立主题传播模式： 5、体验式营销 业务执行 业务执行 售价预测： 多层均价 4200元/M2 总价范围 36万——65万 小高层均价 3800元/M2 总价范围 35万——70万 高层均价 3900元/M2 总价范围 21万——63万 价格操控： 业务执行 运用对价格合理、适时操控可以调动本案的销售进程，做到层递而上 控价原则：低开高走 价格提升 价格造势 价格引导 价格控制 价格控制基本原则： 循序渐进提高和留有升值空间 价格控制上要严格避免三种情况： 避免价格下调 避免价格做空 避免缺少价格升值空间 业务执行 全案推广进度 阶段 推广产品 推广时间 总销金额 一期（05.10-06.7） 多层2万㎡ 小高层2万㎡ 九个月 1.6亿元 二期（06.8-07.1） 多层1.4万㎡ 小高层1万㎡ 六个月 0.96亿元 三期（07.2-07.7） 高层3.5万㎡ 六个月 1.4亿元 四期（07.8-07.12） 高层1.7万㎡ 多层2万㎡ 五个月 1.5亿元 合 计 13.6万㎡ 二十六个月 5.46亿元 业务执行 业务执行 销售进度控制 导入期 发售期 强销期 尾盘期 业务执行 项目整体销售必须注重五个原则： 第一、注重产品导入市场的试探性预热， 有效降低、规避风险。 第二、注重人气指数的持续保持。 第三、注重产品结构差异性互补。 第四、注重价格、景观差异性互补。 第五、注重区域市场的产品竞争。 业务执行 入市原则及时机 结合分析本项目各方面工作的进度安排，针对本案主要的竞争对手——香城花园05年4月会推出新的一期，且二期面积较大，会分流本案的潜在客源。建议本案应尽早入市，结合项目现在的整体进程，预计在6月份左右应该进场开工，博思堂建议第一期项目要争取在9月底、10月初开盘。针对以上的情况，故要求开发商加快施工速度。 业务执行 付款方式建议： 一次性付款：签约当天付50000元，5日内付楼款的30——50%，10日内付完全款。 正常按揭：签约当天付50000元，5日内付楼款的20%或30%，10日——15日内完成按揭手续。 轻松按揭：签约当天付50000元，5日内付楼款的10%或15%，开发商提供10%——15%的楼款，10日——15日内完成按揭手续。客户在交房之前2次免息付款。 应变措施： 首付一成，发展商送一成，另外八成办理银行按揭； 首付一成，另外九成全部办理按揭； 首付一成，另外一成等交房时再付清； 零首付，客户先付一成首期，等到交房时发展商返还客户先前交的一成首期款。 以上无论采取哪种付款方式，在价格上均需作出相应的调整，以保证发展商的利润。 业务执行 建筑/园林 社区/物管 生活/配套 前期预售阶段 一期热卖阶段 以入口广场、售楼处及样板区的投入使用为阶段性标志 一期尾盘阶段 二期预售阶段 以会所和核心配套区域的投入使用为标志 一期入伙后 一期入伙后开始进行社区文化培育，预计在1年左右形成并取得效益 推广主线-----打造温馨好宅 业务执行 市场突破点的核心 建立相城区板块项目品牌领导地位 市场突破点的关键 建立市场致高点，全面建立竞争优势 市场突破点的建立 形象的高点 产品的高点 整合推广的高点 温馨好宅社区形象的建立 现场优势的建立