策源2008上海市福华二期营销策划报告.pptVIP

办公总销预测 办公总面积20545㎡，在策源专业团队打造下， 按均价30116元/㎡计算，则办公总销售金额约6.187亿元 价格走势建议：双10%策略 初期用10%的面积以低于市场认同价进行预售推广，制造热销 气氛，引发市场关注，奠定销售成功的基础。 后期用10%的面积以高于市场认同价进行溢价推广，赚取对综 合品质要求苛刻的高端客户的“消费者剩余”。 最低价定位 最高价定位 最低价为最低的10%面积实际成交平均单价，条件为最早签约客户；最低楼层最差朝向及位置的单元价格。 综合考虑其他影响因素 ，初步定位为26700元/平方米。 最高价为最高的10%面积实际成交平均单价，条件交房后签约的客户；最高楼层(第13层)最佳朝向及位置的单元价格。 综合考虑其他影响因素，初步定位为29400元/平方米。 据双10%策略，制定单价价差 综上所述，建议本案的参考单价价差(并考虑不同营销阶段)为2400—2700元/平方米 楼层价差定位 高区 250 中区 220 低区 200 低区：为保证项目整体较高的均价及低区成交的速度，采用“较小差价”。 中区：楼层同质性较强，且为预售期及强销初期集中成交区域，差价水平宜定位为“较小差价”。 高区：高区采用“较大差价”，以注重品质的客户为目标，以便获得较高的利润空间。 根据单价价差计算平均楼层差价：24000—27000元/12层=200—250/层 商业裙房运营方式建议 地块不临交通主干道，缺乏人气，商业氛围不佳； 商业裙房（1-6层）在规划上尚未作出明确分割。 ——建议在商业裙房的运营上采用先行招商方式，进行整体运营，等待人气聚热，获取更高售价空间。 商业裙房价格建议 3楼 14793 ——　 ——　 169 海华商铺 　 　 10.7 8000 25 打浦路商铺4 1-2层 25041 ——　 ——　 438 打浦路商铺3 1-2层 不售　 5.0 45000 300 打浦路商铺2 　 不售　 3.8 40000 350 打浦路商铺1 　 不售　 11.6 25000 72 大木桥路商铺 　 不售　 7.0 86100 410 斜土路商铺3 　 不售　 7.0 22600 108 斜土路商铺2 　 不售　 8.3 5000 20 斜土路商铺1 备注 售价(元/平方米) 单价 (元/平方米*天) 租金 (元/月) 面积 　 结合周边商业的市场行情，建议1-2楼商业租金为7元/平方米*天，3楼以上商业租金为3-3.5元/平方米*天。 销售策略 销售策略 销售节奏 销售时间 销售策略 推案策略：低区房源较低价格入市，试探接受度及迅速打开知名度；合理制定调价策略，保证实现整盘均匀去化。 销售速率：单体楼，短、平、快实现销售目标。 销售节奏 首批入市： 25% 约5136㎡ 次批入市： 45% 约9245㎡ 尾批入市： 30% 约6163㎡ 形象奠定 集中去化 尾盘创润 低区入市，引发市场关注，并价格试探。 持续供应，在保证市场接受度的前提下，加大推出力度，确保中高区房源的均匀去化。 利润最大化的原则下推出尾盘房源，品质制胜，项目趋于成熟。 销售时间 首批 25%入市 进场 推广启动 09年4月 09年7月 09年11月 2010年5月 2010年8月 引导期 开盘强销期 次批 45%入市 尾盘 45%入市 持续销售期 尾盘期 清盘 推广策略 推广原则： 　制造独特性，引起市场的广泛关注。 　费用节约原则 ，后期可视实际情况，通过其他渠道或方 　　式进行推广，节约相应的开支。 　各种媒体宣传活动配比合理性。 事件营销贯穿全程 强化体验互动：在案前、案中、案尾，分别起到形象奠定、针对性引导客户、维护客户等作用。 重视直效性媒体的选择 立体渠道沟通：针对打浦桥区域内客户、高端CBD客户，包括部门其他区域客户，形成点对点的直效性渠道沟通、户外沟通。 其他： 报纸、电视、网络等媒体在重要节点及针对性事件形成全面配合。 推广策略 推广策略指导： 阶段行销执行策略 时间节点 各阶段行销重点 时间节点 蓄水期 开盘强销期 持续销售期 尾盘期 09.7首批 25%入市 09.4进场 推广启动 09.11次批 45%入市 20105尾盘 45%入市 2010.8清盘 各阶段执行重点/蓄水期（09.4~09.6） （1）、引导期营销重点： 面向重点区域客户，挖掘项目区域优势，迅速传递项目形象。 （2）、引导期工作目标： 以项目中心区位的稀缺形象切入市场，培育目标客户的认知及认同度，为开盘打下坚实的市场基础和客户基础。 （3）、客户重点： 区域客户（打浦桥区域客户）以及淮海中路沿线等高端CBD外延客户 为主。 肇嘉浜路沿线成长性客户 为辅 （4）、媒体推广组合：