东莞凤来小区价格策略报告2007年.pptVIP

凤来小区价格初判 报告思维导图 商业市场分析结论及启示 整体商业市场03年开始放量，06年达到高峰，但受到整体经营不景气的影响 集中商业受到较大的挑战，大型超市经营较为理想 商业街的销售主要以打包销售为主 传统的商业街经营较为理想，但档次不断下滑，中低档经营理想 商业街售后招商受到较大的阻力 东莞商业街操作模式对比 操作模式总结及启示 客户分析结论及启示 项目商业价值评价——优势与劣势鲜明 1、2、3区临街，特别式1、2区为本商圈商业价值最高的区域，昭示性好，且周边租金高 6、7区位于项目内端，商业人流引导存在较大的难度 虽在地块6、7设置了景观点和较大的广场区域，但目前的规划缺乏亮点，无法成为客户必到的区域，可预见地块6、7的销售和经营将遇到一定的障碍 本项目商业属性 市场比较法：选择参考项目 外街静态比准价 收益还原法：项目周边商铺租金情况 确定投资回报率 外街收益均价 外街均价 市场上的临街铺与内铺、二层铺的关系 基于市场商铺销售的经验，和本项目的实际情况，判断的价格 分节奏推货——第一次发售，必然成功对于整个项目的成功至关重要 关于招商的说明 1.核心点确定品牌商家，确立项目商业的档次（4月前完成） 2.5月前完成，南区地下一层其他商铺招商， 商家的确定是建立投资客户信心的最有效工具，有力于提升销售价格 3.6月前完成，南区一层商铺招商， 保证一层商铺的销售 4.6月前完成，南区二层商铺招商， 保证二层商铺的销售 阶段划分及关键条件 4、5月为推广重点 提前引进商业经营管理公司，协助招商和统一管理 引进专业的经营管理公司，有利于增强投资客户的对本项目未来收益的信心 可以对商家进行控制，保证业态和档次 通过专业的经营管理，保证项目租金的持续性 通过以上的营销控制，我们初步判断未来销售价格 风险控制是实现项目溢价的关键因素 3 提升价格的方向 分节奏推货 为保证第一批推货，必然成功，在市场建立项目热销的势头，保证后期销售，建议南区分批推货 第一次推货，在价格和速度上实现双高，对于后批推货至关重要，因此建议如下： 第一批推货约143套（南区负一层及打包销售的单位） 第三批推货约230套（南区负一层及一层、二层的单位） 5月 7月 第二批推货约113套（南区一层） 6月 先招商，确定商家后销售 东莞商业销售案例中，确定商家的商铺在价格和速度上明显高于其他商铺 商家确定后，对于投资客户而言，投资信心增加，同时对于后期的经营信心增加 先招商后，可以一定程度上把控整个项目的档次 项目入市前，要预留1-2个月的招商时间，便于引进商家和确定商家 国际品牌服饰店 品牌手机专卖店 品牌运动系列店 名店区：服装、鞋类、高尔夫、雪茄红酒（2～3个确定商家，且包括上下打通的商铺） 中大型通讯及品牌展示店（一层与负一层组合，确定2～3个商家） 综合类：中档服装、鞋、皮具、化妆品、眼镜店、音像、艺术饰品类（10个确定商家） 儿童/娱乐：服装、玩具、儿童乐园（一层与负一次组合，确定2～3个商家） 确定电子游戏中心 时尚女人街：潮流女士服饰类（确定3～5家） 流行前卫服装、饰品（哈日、哈韩服装）5～10个商家 时尚IT装备、手机饰品、手机美容店，2～3个商家 品牌折扣区（2～3个确定商家） 商业价值展示 南区销售时的展示条件 立面 二层商业包装 一层、二层局部商业橱窗包装 4月完成： 主力店 景观点 立面及商业橱窗 5月完成： 立面、主力店、景观点 8月完成： 景观体验点 9月完成： 策略二：商业价值展示先行 推广与营销事件结合 强势引起市场关注 本报告推广先从第一阶段推货着手，后期推广跟第一阶段达成的市场影响力相关，暂不讨论 8月份，第一期住宅入市 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 4月 前期咨询期 开盘期 热销期 强势蓄客期期 持续销售 持续销售 持续销售 5.1 南区商铺开盘 10月份，北区商铺入市 12月份，第二期住宅入市 2月 世联、开发商客户盘点 报纸 展场（主要展城区） 短信（每周发送） 电视/分众（认筹前半个月月开始出阶 围墙广告 网络 户外广告 推广渠道 操作目标 积累1000批诚意客户 积累200～250批认筹客户 开盘80～90套 渠道选择 营销阶段 推广策略：前期选择形象推广及广泛告知媒介，主要销售阶段扩大渠道、高密度、高强度推广。 前期咨询期 开盘期 4月 5月 6月 3月 2月 强势蓄客期 营销活动 4.15推介会 4.18认筹 5.1发售 确定商业经营公司 商业经营管理公司通过收取商业管理费盈利 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 常规发展下的价格判断 初判价格的基本背景 项目背景回顾 市场背景回顾 市场比较法 收益还原法 提升价格的方