复地武重项目前期研判路径与解决方案-大家顾问出品.pptVIP

前言 一次前所未有的开发使命 ——作为武汉楼市有史以来开发成本压力最大、规划与产品限制最多、交地跨时最长的项目，同时也是武汉内环以内开发总量第二大武昌开发总量第一大的项目，大家顾问认为：这是一次前所未有的开发使命，模仿、常规注定是徒劳的……武汉没有现成的范本。 一次前所未有的开发压力 ——35.02亿单次成交总价之最、3290元/m2的武汉楼面地价之最等带来宣传光辉的背后，是面对的武汉前所未有的成本与策略压力；而跨越三年的交地时限、106万m2的内环以内第二大的开发总量、涉及18万m2的拆迁量、保留道路与原植树的规划限制、9070政策对于户型发挥空间的压缩，则为未来的开发之路带来了前所未有的挑战。 一次前所未有的市场挑战 这是一个非典项目（非典型、非常规项目），是武汉楼市历史上一个前所未有的项目，项目开发运营的策略与创新要求极高。上述压力就是需要解决的问题，本司的前期研究将秉承找到研判路径与解决方案的目的——— 一个原则：延伸研究价值链的原则 ——将规划、产品与营销创新作为解决方案的主前期手段，将财务分析、现金流量、税务负担三大因素变成研究的有机组成部分，以此实现打通价值链、实现高增值的目的。 一种模式：平行关联定位模式 ——根据本项目前期研究的关联因素较多的事实，将采用“平行关联定位模式”，对前期纷纭关联的因素进行整合判断。 一个反传统：动态客户研究 ——综合考虑本项目自身规模、资源与市场影响等因素，通过市场趋势法、典型案例借鉴法、专家讨论法、异业资源整合法四个方面进行综合研究，找出武汉高端市场与客户的演变规律，并对发展趋势做出判断。 一、挑战与压力前所未有 ? 最高的宗地总价 ? 最高的楼面地价 ? 最长的交地时限 ? 最多的设计限制 ? 武昌最大的开发总量 二、三镇地王争峰 【判断】：未来几年的武汉房地产市场，将出现武汉三大地王争峰格局。 三大地王比较思考 本项目特点明显： ——规模次之； ——容积率较小； ——楼面地价和成交总价最高 ——规划以住宅为主； ——地块封闭性强； ——受到的规划限制较多 三、模式与品类安排定赢利 开发运营启示 【启示一】开发模式将影响大盘盈利模式，同时带来不同的风险 武重项目的前期研究中，对于开发模式或主题的定位思路将极大地影响项目整体的风险界定。而这，将作为本司在后续合作中研究的重点。 【启示一】商业的借力非常关键 武重项目与上述两个项目不同，缺乏规模的商业借力，但是如何安排的不同品类、不同产品类型的开发进度，同样也将影响项目的赢利模式和资金要求。 四、六大矛盾：难以回避的尴尬 矛盾1——最高地价VS现实售价 本项目楼面地价＝周边项目楼面地价×2（周边为1800元左右）； 本项目成本（6000—7000元/m2 ）＝武汉2006年环东湖区域高端市场均价（6831元/m2 ，而目前项目周边特别是中北路房价仅仅为5000－6000元/m2） 矛盾2——高额投入、交地缓慢VS财务风险 矛盾3——规划限制VS产品创新 内部铁路/原植栽形成道路的保留/一期不规则锯齿式形状——形成对整体规划的高难要求； 要实现高地价基础上的赢利就必须创新，但是规划限制无疑限制了创新的用武之地。 要求：项目90m2以下户型不少于总规模的60%，是面积不是套数； 市场现状：一般地说，中小户的附加值更低、单位开发成本更高；同时，本司估计90/70政策在武汉的房地产供应、竞争的影响将在2008年递进式呈现； 困扰——形成利润及销售方面的压力，加大后续规模化中小户型产品价值的兑现。 方向——通过“以小户之名做大户之实”的设计创新 矛盾5——超大盘运作VS大盘新人 现状：开发商复地在全国范围之内还没有开发大规模城市中心的高端大盘经验。武重项目将是复地自身开发历史上一次重大的、具有战略意义的飞跃和挑战。 要求：超级大盘，系统借力、专业分工、贴近所在地的消费实际更为重要。 矛盾6——封闭特征VS展示要求 现状：地块没有真正意义的临街面和景观，地块封闭性强，昭示性差； 局限：限制营销整体效益的发挥，无法通过大规模的不同类型高附加值产品（商业、写字楼、酒店）配置，达到楼面地价降低的目的。 一、研究思路 房地产趋优论 【理论】：根据长尾理论，全球的市场正在迅速改变，趋优消费是一种爆炸式蔓延现象，是指消费者渴望以高价购买优秀产品、而以低价购买基本产品（趋低消费），位于中间的产品处境则越来越尴尬。 【理解】： 1、通过规划、产品、营销创新来提高项目附加值和市场适应能力； 2、通过对地段、区域、社会、品牌的价值包装实现价值最大化； 平行关联定位模型 应用前提：定位中，条件和前提繁多；关联限制作业；综合整体考虑； 本司按照将运用平行思维论证和寻求定位