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本文由唐三道贡献 商业房地产知识 ? ? ? ? ? ? 商业房地产概念 商业地产内容及类型 商业地产运营模式 商业地产客户 影响客户决断的因素 商业地产投资 经济技术 分析 商业房地产概念 ? 广义：包括写字楼、商场、酒店、商铺、仓库、 工厂等，一切可以用来销售和经营这些物业综合 体的运营形 式，都叫商业房地产 ? 狭义：所有可能产生交易的不动产，商业的交易 场所 商业地产内容 商业地产包括： ? ? ? ? 购物中心SHOPPINGMALL 商业街 主题商场 专业市场 ? ? ? ? ? 批发市场 折扣店 工厂直销店 娱乐类商业房地产 住宅与写字楼底层商铺 商业地产与住宅地产的区别 住宅地产 开发销售模式 多数自住 社区物业管理 商业地产 file:///G|/Documents and Settings/Lch/桌面/百度文库下载/Download/建筑/地产知识.txt [2012-3-17 8:00:33] 只租不售 部分销售 开发商自持 多数投资 后期运营管理 商业地产在开发和运营中 涉及到三个层面 资本运营 商业地产 市场开发 运营管理 贯穿商业地产全过程的三种行为 开 发 行 为 投 资 行 为 经 营 行 为 商业地产四元素 ? ? 开发商 投资商 ? ? 租户 消费者 商业地产的市场发展条件 欧美： ? 欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽 车拥有量和公共交通条件； 商业地产的市场发展条件 亚洲及国内： ? file:///G|/Documents and Settings/Lch/桌面/百度文库下载/Download/建筑/地产知识.txt [2012-3-17 8:00:33] 亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为 人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人 口密 度、消费总量等。 ? 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发 展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区 型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到 3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率 达10－15％。 2010年各市生产总值（亿元） 城市 GDP(亿元） 南宁市 1800.43 柳州市 1275.74 桂林市 1108.63 玉林市 835.82 梧州市 573.73 百色市 563.51 贵港市 527.79 钦州市 504.18 河池市 467.56 北海市 397.58 崇左市 389.21 来宾市 385.24 防城 港市 319.54 贺州市 296.69 商业地产的发展特点及趋势 ? ? ? ? 高品质商业地产 分割商铺 第三方经营管理 国际资本 商业地产产品类别 按开发形式划分 ? 购物中心 SHOPPING MALL ? 市场型商铺 ? 社区型商铺 ? 底商型商铺 ? 写字楼商铺 ? 交通设施商铺 按投 资价值划分 都市型 社区型 ? ? 按业态划分 综合型 特色性 便利型 专业型 其他商铺 ? 零散性 提升商业地产价值的首要环节 file:///G|/Documents and Settings/Lch/桌面/百度文库下载/Download/建筑/地产知识.txt [2012-3-17 8:00:33] Location，Location， Location， ——地段，地段，还是地段 “一步差三市”商业地段的 资本价值首先在于选址 选址现实中必须解决的四个缺乏 缺乏一：缺乏专业的、系统的选址策略； 缺乏二：缺乏对商业和地产不同业态整合的经验； 缺乏三：缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒作和盲 目追风； 缺乏四：缺乏对国情的正确认知，夸大个别案 例效应 选址的基本原则 1. 适用性 2. 便利性 3. 前瞻性 4. 购买力 5. 成本与投资测算 6. 效率与速度 7. 标准的严肃性，不急于求成 商业地产的运营模式 只租不售： ? 独立产权-招商合作制 ? 租金-现金流 ? 商业运营-融资 商业地产的运营模式 只售不租： ? 整体出售 ? 产权分割销售-产权式商铺、产权式酒店等； file:///G|/Documents and Settings/Lch/桌面/百度文库下载/Download/建筑/地产知识.txt [2012-3-17 8:00:33