上海松江新浜商业商务地块初步定位建议报告-.docVIP

松江新浜商业商务地块 初步定位建议报告  第 1 页 共 22 页  一、项目土地信息分析  项 目位于松江 区新浜镇，政 府规划为商业 商务综合用地， 其中未规划住宅 用 地，实际可开发面积 1500 亩，已开发面积 300 亩，目前剩余土地约 1200 亩。  分析：地价 从 出让土地价 格折合平均楼 板价分析，目前 已出售的商 业项目土地楼板价 约  在 396 元/平方米—1590 元/平方米，中间取值约 993 元/平方米。目前政府土地 出让价格为 60 万/亩，折合土地楼板价约 在 1000 元左右，与周围土地供应情况 比较，没有特别优惠之处。  分析：用途  从 土地性质而 言，本案规划 为商业商务用 地，就项目自身 地理位置及商业 及 商务对区域位置的要求（人口、交通、环境、政策），显然此土地定位远偏离业态 实际的需求。 若能增加部分住宅性质用地，则本案实际开发风险将会有所降低。  第 2 页 共 22 页  2003-2007 年间周围区类似土地供应情况  区县 土地面积 用途 容积 率 中标价 单价 板价 拟建项目  金山枫泾镇 355890 商业 1 13390 25.1 376 上海服装城  金山新城中心 金山区金山卫镇 1 号 金山区朱泾镇 108941 135424 176182 商业 商业 商业 1 1.2 1.2 6148 5940 14600 37.6 29.24 55.25 564 366 691 化工建材市场 上海南方 国际广场 金山第二工业区  金山区亭林镇 3 号 153286.7 商业 1.4 9200 40.01 429 长三角物流港  青浦区华新镇 91620.0 商业 1.2 4810 35 438 永乐家电  松江区泗泾镇 117040.1 商业 1.2 12288 69.99 875 泗泾五金市场  松江区辰花路二号 428213 商业 0.47 32000 49.82 1590 上海世茂新体验  金山区新城区 青浦区赵巷镇 松江新绿街一号地块 金山区新城区 84655 129298 32768 192133 商业 商业 商业 商业 1.6 1 1.5 1.8 8635 11640 2980 20750 68.00 60.02 60.63 72.00 638 900 606 600 国际水产城 绿地吉盛伟邦 国际家具村 澳森隆 国际家具城 上海金山水产城  * 新浜地区没有可参考数据  第 3 页 共 22 页  二、项目建筑形态分析  根据目前已知基础数据推算项目未来的建筑形态：  占地面积 容积率 建筑面积 建筑密度 建筑形态  800000 1 1.5 800000 1200000 40% 50% 40% 50% 2.5 层 2 层 2.5 层 2 层  分析：形态  按照不同的容积率及建筑密度推算，未来项目建筑形态基本在 2-3 层左右的  低密度建筑。由于新浜是目前上海区域内少有的生态环境区域 ，则配以 40%甚至 更低的建筑密度的可能性较大。  由此可见，未来本案商业主要将以少量大体量建筑+多数商业街区合成的布局 为主，对应区域生态环境的需要，本案未来的 公共绿地及环境建设投入比重较高。  另：低层建筑对未来商业出售的积极因素也较强。  第 4 页 共 22 页  三、项目交通情况分析  项目交通示意图  项 目地理位置 及交通显示， 本案位于上海 与浙江的交界区 域，主要交通干 道 为“沪杭高速公路”，现在及将来没有轨道交通规划，铁路交通也仅为过路站，非 必要停靠站点。  分析：竞争 项目上海一侧受 3 大主力商业板块影响严重 ，其中已经成型的松江新城及大  学 城配套商业， 金山新城及大 量专业市场集 中区域，青浦 赵巷初具规模的品 牌折 扣店、家具及建材专业市场。  第 5 页 共 22 页  四、项目商业规模分析  按 照周围类似 土地性质供应 的限制及已出 让土地限制条件看 ，本案未来容 积 率预期在 1-1.5 左右，则商业综合建筑面积约在 80 万-120 万平方米，