研究报告系类之广州东山剧院地块项目可行性研究报告.doc

项目可行性研究报告 评估报告名称： 广州中山二路东山剧院地块项目可行性研究报告 评估机构： 深圳市世联土地房地产评估有限公司 评估日期： 2008年5月26日至2008年6月10日 深圳市东润达投资发展有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——深圳市世联土地房地产评估有限公司对贵公司委托的研究方面的意见，供贵司。我们的方案是基于目前房地产市场情况，结合十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。顺颂 商祺 深圳市世联土地房地产评估有限公司 200年月日 联 系 人： 联系电话： 目 录 一 项目界定 1 1 项目解析 1 （1） 项目位置及四至 1 （2） 地块现状 1 （3） 项目配套分析 2 （4） 地块分析小结 3 二 投资背景和市场环境研究 4 1 广州宏观经济分析 4 (1) 2007年广州宏观经济状况 4 (2) 2008年一季度广州市经济运行情况 4 (3) 广州宏观经济分析小结 6 2 市场环境分析 6 (1) 广州写字楼市场分析 6 (2) 广州动漫市场分析 10 三 专业市场板块分析 12 1 办公物业市场板块分析 12 2 项目所在片区写字楼物业分析 17 3 片区商业市场分析 22 4 动漫商城案例研究 23 四 项目发展建议 25 1 地块SWOT分析 25 2 项目定位 25 （1）项目整体定位 25 （2）容积率的确定 26 （3） 写字楼定位 26 （4） 商业定位 28 （5） 车位 29 五 项目经济效益评价 30 1 指标说明 30 2 项目开发建设进度安排 30 3 投资估算与资金筹措 30 （1） 总投资估算 30 （2） 资金筹措 32 4 投资使用计划 32 5 销售收入测定 32 （1） 销售收入估算 32 （2） 出租收入估算 33 6 项目销售回款计划 33 7 资金来源与运用分析 33 8 项目利润 33 9 财务与敏感性分析 34 （1） 赢利能力分析 34 10 项目不确定性分析 34 (1) 项目盈亏平衡分析 34 (2) 项目敏感性分析 34 (3) 委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算 35 六 附件 38 附表1：项目开发成本估算表 附表2：项目投资计划估算表 附表3：项目销售收入与税金及附加估算表 附表4：项目出租收入与经营税金及附加估算表 附表5：资金来源与运用表 附表6：项目损益及利润分配表 附表7：项目现金流量表（全部投资） 附表8：项目敏感性分析表 项目界定 项目解析 项目位置及四至 项目地块占地面积2,739平方米，净用地面积2,355平方米。项目位于中山二路，地铁1号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为一片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为中山二路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。 地块位置示意如下： 地块现状 地块现用作停车场，地块沿中山二路有临时建筑做街铺，地块现状如下： 项目配套分析 ①交通配套分析 路段道路分析 项目临中山二路，中山二路属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向的主要干道之一，单边4车道，设计行驶时速60公里/小时。而项目南面的东华路是城市次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路——内环路。 公共交通分析 项目位于地铁1号线东山口站旁，距离地铁出口距离在150米以内。在项目临中山大道处设有东山口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距离200米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路，正在建设的地铁5号线站点出口与项目的距离也在250米内。项目的公共交通连接非常便捷。 ②商业、住宅配套分析 地块所处的片区为广州传统的商业旺区之一，商业配套齐全。在与项目直线距离200米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近2万的大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约500米处有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心——中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的临街商铺，商业业态齐全。 片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下路的现代商品房，租赁房源充足。 ③其他资源分析 片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力的医院，因