2008年上海三林板块市场分析报告.pptVIP

* 宏观市场分析 全市商品住宅成交量及成交价格走势 2008年1-11月上海市商品住宅成交量同比2007年大幅下滑，特别是进入三季度以后成交量进一步下滑，成交价格也呈现明显的下降趋势，而11月份随着中央及地方政府救市政策的实施，市场需求得到一定的刺激，商品住宅成交量环比回升55.4%，但同去年同期相比仍处于低位状态。 注：不含动迁及配套房 全市商品住宅市场供求关系及存量变化走势 2008年供求关系发生逆转，市场从2007年的旺销期转入滞销期，成交量明显放慢于新增供应量，导致市场存量不断扩大，截至到08年12月1日全市商品住宅存量已接近840万平米，预计至09初年能达到900-1000万平米的市场存量，直逼06-07年初的市场存量； ※ 成交量 从2007年三季度开始浦东三林板块的商品住宅成交量急速下滑，而08年1月份至今区域成交量开始呈现锯齿回升态势，但在当前整体市场浓厚的观望气氛当中，区域市场也尚未走出低靡态势； ※ 价格 区域商品住宅价格在07年时迎来高速上涨，07年12月成交均价较07年1月大幅上涨了65.6%，达到了14266元/平米，但同时成交量和价格呈现严重下降趋势，表现为典型的“滞涨”现像(价格上涨与成交量下滑同时并存）。08年8至10月在全市成交量进一步下滑的市场背景下，三林板块的商品住宅成交价格大幅下降，11月成交均价为15285元/平方米，连续四个月的价格下滑在一定程度上带动了成交量的反弹，期间包括万科金色里程、金地湾流域公寓分别以15000元和14000元的价格低开（相关优惠措施见个案分析），是区域成交量反弹最主要的动力； 注：不含动迁及配套房 三林板块商品住宅成交量及价格走势 注：不含动迁及配套房 今年1至11月三林板块成交量和新增供应量表现波动，4月和10月新增供应量为零，而9月万科金色里程、金地湾流域和吉利名苑多层房源同时开盘，导致9月新增供应量出现井喷，而成交量一度在8至9月出现回升，但10至11月又重新出现下滑。 三林板块商品住宅市场供求关系变化走势 中观竞争分析 花园洋房 多层 高层 / / 22000元 / 17000元 14500元 / 19000元 / / 76－101㎡ 134㎡ 94㎡ 77㎡ 80－95㎡ 主力两房面积 送3-4.5万装修款 17套 / 毛坯 113－120㎡ 多层，小高层 吉利名苑 2套 2套 145套 267套 10－11月合计销售套数 15000 / 15000元 14000元 已推房源销售价格 毛坯 毛坯 精装修 精装修 装修情况 107-113㎡ 133㎡ 89㎡ 80－95㎡ （通过两房送花园改成三房） 主力三房面积 高层公寓 8层电梯公寓 5层花园洋房 高层公寓 联排别墅 花园洋房 高层公寓 双拼别墅 产品 / 单价每平米优惠800元 公寓1至4层每套总价优惠10万元 最高总价优惠10％（各件相加，详见个案分析） 优惠措施 金谊河畔 尚东国际明园 万科金色里程 金地湾流域 案名 绵绣华城周边竞争案例对比分析 精装修，低价开盘，高优惠，高性价比产品： 金地湾流域和万科金色里程10、11月两个月共成交267套房源和145套房源 毛坯，高价，低优惠： 尚东国际、金谊河畔、吉利名苑徘徊于低成交状态 个案销售冰火两重天 项目简介：项目集双拼别墅、14层景观平层、6层电梯小洋房、14层景观小高层于一体，总户 数约1700户 占地面积：12万平方米建筑面积：18万平方米 容 积 率：1.5 物 业 费：2.8元/平方米/月 类 型：普通住宅 公寓 别墅 建筑类型：小高层,多层,高层,联排别墅,双拼别墅 项目位置：浦东新区 尚博路518号(东明路口) 交通位置：中外环间 开 发 商：金地 开盘时间：花园洋房2008年9月，平层2008年11月 均 价：小高层14000元/平方米，花园洋房17000元/平方米，双拼别墅30000元/平方米 装修情况：精装，装修标准1500元/平方米 周边个案分析 金地湾流域——项目概况 金地湾流域——卖点梳理 ①规模大盘，地上总建18万平米 ②容积1.5，别墅＋洋房＋小高层组合而成的低密度社区 ③多种户型赠送面积，产品附加值优势大 ④临近轨道6号华夏西路站，步行约8分钟，交通相对便捷 周边个案分析 金地湾流域——户型面积及配比 周边个案分析 两房两厅一卫：80－95 ㎡ 171㎡ 5/2/2 250－270㎡ 双拼别墅 168－199㎡ 4/2/2 80－95㎡ 2/2/1 面积 户型 赠送面积 全案规划套数共1738套，目前开盘已推698套，目前已售套数387套，销售率55.4%； 开盘以来月度销售走势较高，10月迎来销售高峰，达到174套，1