众策机构2010年石家庄元氏县一中地块项目策划与营销竞标报告.pptVIP

花园洋房作为天山的拳头产品开发至今，已扬长避短，形成系列。在众多系列中水榭花都的花园洋房相对户型实用、面积控制、附赠面积、建筑成本等均能符合元氏县的实际需求，建议可选择石家庄天山水榭花都的花园洋房房型为本次元氏一中地块产品设计的范本。 一期户型建议与配比 5% 跃层 95% 三房 配比 房型 一期户型建议 北向露台建议可自行改造为卧室 大二房二厅或小三房两厅:110—120平方米 1. 房型布局方正，提升居住舒适性 2. 紧凑、实用性提升， 一期户型建议 三房两厅:130--135平方米 1. 房型布局方正，南北通透 2. 提升空间舒适性 跃层:220—230平方米 1. 房型布局方正，提升居住舒适性 2. 宽阔的阳台，俯瞰得意人生 一期户型建议 建议部分跃层可改建为二个独立层面销售 肆。营销执行 营销策略 周期划分 策略执行 回款分析 策略一：推广先行，高调面市，立足市场 项目在地块阶段即行全面的广告宣传，覆盖县城通路，封杀客群视听，以开发品牌、产品特性等高端姿态入市，占据市场房产话语权，提前蓄客，截流客户。 策略二：工程同步，先行造景，展示为王 现场施工同步展开，工地围墙、销售中心等形象树立，并先期进行样板示范区的建设，通过工程、样板实际展示体现品质，扩大市场口碑美誉度。 策略三：案例借鉴，情景营销，引领价格 全面执行情景营销，前期以天山明星楼盘为展示参观，后期以现场实景给予震撼，达成销售去化，以现场火爆销售氛围，始终引领价格走势。 策略四：引爆市场，小幅快跑，完美收官 通过实景震撼引爆市场热销，并同时按阶段与节奏调整价格提升幅度，快速去化房源，争取2011年年内销售清盘。 一期营销策略 一期营销周期划分 2011年11月——2012年4月 清盘期 2011年9月——10月 二次强销期 2011年7月——8月 恒温期 2011年4月中旬——6月 强效期 2011年4月上旬 开盘期 VIP认购、意向金收取 2010年10月——2011年3月 蓄水期 2010年9月 准备期 销售形式 时间 阶段 一期营销周期划分 9月 4月 7月 9月 11月 10月 4月 蓄水期 开盘暨强销期 恒温期 二次强销期 清盘期 VIP认购、意向金收取 第一攻击波 推案调整 第二攻击波 剩余房源去化 实景震撼，情景营销 一期策略执行 项目营销中心搭建及交付—2010年10月 样板示范区动工—2010年10月 项目施工建设进行 工程配合 营销中心盛大开放日 县府广场大型冠名现场活动 SP活动 灯杆旗、工地围墙、SP路演 推广渠道 以2200元/㎡的价格进行市场试水 价格策略 营销中心正式接待 营销节点 沙盘模型—2010年10月 户型模型—2010年10月 宣传海报—2010年10月 宣传楼书—2010年10月 销售道具 抢滩行动 ——宣传封杀、高位蓄水、截流客源 执行策略 VIP卡认购：30张 意向金认筹：200万 阶段目标 2010年9月—2011年4月 时间 准备期、蓄水期 阶段 宣传 全面覆盖 主路线灯杆旗 现场工地围墙 SP路演 工地围墙 灯杆旗 道 旗：文化路、人民路、惠通街沿线进 行设置，形成2横1纵格局，全面 覆盖县城区域 工地围墙：与营销中心相辅相成，树立项目 高端市场形象 SP路演：以项目名义冠名，在县政府中心广场 举办大型公益活动，提升项目知名度 项目客源分析 元氏县 周边乡镇 周边乡镇 周边乡镇 周边乡镇 乡镇客户 元氏县城客户为主体 补充 项目以本地客源为主，周边乡镇客户为补充，且都以自住改善型为主导购房目地。 客源类型分析 从锦绣乾城销售进度来看： 前期多层基本售罄，仅剩顶层少量小户型（1房），价格为1300元/㎡，而多层基余楼层价格在1900元/㎡，单价、总价都存在着巨大落差。 而从顶层小户型未售罄情况来看，项目的客源类型仍然以家庭为主体，以改善型为主导需求，年轻置业、结婚置业等新生代群体在当地较为缺乏，而推动房产快速发展的投资群体，当地市场基本不存在。 2300元/㎡(小高) 1900元/㎡（多层） 1300元/㎡（多层顶层） 主销小高层产品 一期多层目前仅剩顶层小户型 锦绣乾城 销售价格 （元/㎡） 销售进度 项目名称 市场总结 房产发展——房产发展动线向北延伸，已形成沿文化路两侧开发的政务区房产板块； 市场价格体系——目前市场价格在2000-2300元/㎡，以目前的市场环境看，后市的价格上浮空间有限； 市场供应体系——项目后续、2010年土地出让地块总体量在10万㎡，需求不足导致市场供应过剩； 物业类型接受度——多层物业