大都仕营销策略方案提报最新.pptVIP

* * * * 白沟[大都仕]营销策略方案调整 2010.12.13 整体销售策略 销售节奏 价格策略 销售排期 至2011年6月，实现100%销售。 实现全盘销售均价2700元/㎡。 总体目标 “高开低走” 合理利润度下的快速销售 分阶段控盘销售，逐步实现更高溢价空间 总体策略 10年12月18日开始认购 做市场的跟随者，以较高性价比，突破市场瓶颈，抢占市场供给空白 12月底第一次认购，实现初期销售目标 2011年1月18，视蓄客条件，实现第一次开盘，实现初步预期 后期结合价格策略分层分批逐步入市，实现价格最大化 销售节奏 2010-2011年营销动作 1.11月中旬开始前期推广 2.12月18日销售团队正式进场 3.12月18日组织售楼处样板间同时开放 4.1月18首次正式开盘 5.2011年5月第二次开盘 销售节奏 前期： 渗透定价策略 中期： 满意定价策略 后期： 取脂定价策略 低价入市，打开产品销路，获得稳定的市场地位 减缓竞争，获得一定市场优势 尽量降低价格在营销手段中的地位 树立发展商信誉，稳步调价并使客户满意 项目口碑即市场已经初步形成，以较高的价格迅速获得厚利 形成价格高点，完美收宫 价格策略 价格策略——价格定位 本项目的入市价格预估为： 第一期入市价格：3300元/㎡ 2880元/㎡ 实际成交2580元/㎡ 第二期入市价格： 3500元/㎡ 3130元/㎡ 实际成交2850元/㎡ 首批入市的产品类型为低层，结合价格策略，入市价格相对偏低。 第二阶段入市价格根据第一阶段与产品价差进行设置。 虚 价格表 折后 价格调整依据市场反映、客户积累量、销售进度等因素，配合 工程时间节点、营销策略等进展情况调整。 价格调整实行快频次小步微调，对畅销户型实行上浮、减少优惠等措施，既控制畅销户型的销售速度，又带动滞销户型，提高了利润率。加大优惠，充分刺激客户需求，提高产品性价比，促进销售回款。 在同一销售周期内，每次价格调整幅度不宜过大，否则将不利于客户的积累、老客户推荐新客户，特别对项目后期销售影响较大。 价格调整不仅仅以调价为主，还要充分运用优惠措施，以不同的折扣点及优惠控制价格。 价格策略——价格调整因素 销售排期——分期原则 采用分层分期销售模式,保证形象持续，提升为后续预留价格及形象提升空间 项目一期推出价值层级高的产品支撑，同时为了保证回款目标，需要结合走量产品保证销售速度 每一期产品价值层级多元化的原则，保证客户面 10年12月 10年12月18日认购 11年1月18日 11年5月1日 计划阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 销售节点 售楼处亮相 样板间开放 认购 一次开盘 认购 二次开盘 战略目标 产品价值强调 借势入市 产品价值引爆 ，现场活动火爆气氛营造，依靠服务、样板间、物料现场打击 推广目标 全新包装、整合媒体、深化形象，圈层活动 火爆认购 配合活动、火爆开盘 火爆认购、 假日促销、 提升价值 销售目标 400套 450套 营销推广线 销售执行线 大量蓄客 认购 一次开盘 二次开盘 销售排期——分阶段 11年3月18日 认购 第一销售周期 楼层：7F-20F 一期销售套数：406套 一期销售率：48% 一期开盘空出4F-6F，待二次开盘拉高价格后开出4F-6F 毛坯低价入市，低总价高品质的产品迅速引发市场关注和强有力的市场分流作用 快速回款，吸引市场关注 销售排期 7F—20F 认购方案一：白金置业卡1000元抵10000元 认购方案二：白金置业卡1000抵10000的活动之外，针对一次性付款客户还可享受9.8折，按揭客户9.9折 销售排期——首次蓄水启用“白金置业卡” 作为大都仕首次开盘选房资格凭证和优惠凭证，凭此卡客户有优先选房权，并可享受开盘指定优惠。 客户持本人身份证原件缴纳诚意金人民币一千元整（现金或银联卡支付）。凭诚意金收据填写《时代地产 大都仕白金置业卡申领书》（以下简称《申领书》），可取得本卡。如果有代为申请的客户请携带委托人身份证原件及委托书。 每个身份证只能申请一张“白金卡”，申请人原则上须为房屋买受人。如需更名，则应在填写《申领书》时填写备选买受人姓名。本案不接受除直系亲属外的任何联名购买形式。 本卡不限制申请人实际认购时的认购套数。 卡号顺序即为大都仕首次开盘选房顺序号。 蓄水期建议以客户升级模式来进行摸底及确认，因此特别设立白金置业卡。 价格拉升，树立市场形象 第二销售周期 楼层：21F-30F+4