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街铺业态配比 启动区住宅物业发展建议KPI体系 成都市场别墅物业规划设计（典型） 启动区住宅物业规划布局要点 规划设计——启动区住宅物业平面布局 规划设计——启动区住宅物业整体排布 启动区住宅物业发展建议KPI体系 启动区住宅物业类型总产品建议 本项目中的小独栋别墅的发力点 首层——双向私家花园，高性价比，别墅生活感受 首层私家花园，业主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的乐趣； 南北小院设计，可以根据业主需要，自由安排院落空间； 大面积露台——露台实惠赠送，体现产品竞争力 面积控制下的舒适度提升——挖掘和交代地下室的利用功能为作为建筑面积的补充 小独栋别墅设计要点 小独栋别墅产品设计建议 小独栋别墅产品设计要点 200平米（地下赠送100平米）左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 250平米（地下赠送100平米）左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 面积控制下的户型细节——小独栋通过控面积取得竞争优势，但必须一定程度上保障舒适度 面积控制下的户型细节——活用庭院、主次空间的分级处理 小独栋别墅推荐户型一 小独栋别墅推荐户型二 错联别墅——使产品保持相对完整独立的体型 错联别墅使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。 间隔处理 联院处理——局部构件相连实现独栋化，山墙保证私密性 在短面宽/大进深的基地条件下，U型或者L型设计，把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果 双拼别墅推荐户型一 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。 200平米左右的户型一层可不设卧室，接近250平米的户型一层应设计一间卧室。 建筑基地的面积在500平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。 二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+ 2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。 地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。 20 车库 70 客厅、餐厅、家庭厅 10 设备间 100 10 工人房(包括卫生间） 10 洗衣房/储藏 20 多功能厅 90-100 20 - 30 家庭影院 地下室 15 厨房（区分中厨、西厨） 5 公用卫生间 5 门厅 　 首层 总面积(㎡) 面积(㎡) 功能空间 分层 总面积(㎡) 面积(㎡) 功能空间 分层 50-60 主卧区1 二层 5 公用卫生间 10-15 次卧室2 30-40 15-20 次卧室1 10 书房 5-10 步入式衣橱 10 主人卫生间 15-20 主卧室 小独栋 面积设置建议 动区： 挑空大客厅 厨房+餐厅 静区： 主卧套间 大小两个次卧 活动区： 地下停车库 影视厅 多功能厅 20 车库 30 餐厅 60 客厅 10 设备间 160 10 工人房(包括卫生间） 10 洗衣房/储藏 20 多功能厅 90-100 20 - 30 家庭影院 地下室 15 次卧室 15 厨房（区分中厨、西厨） 5 公用卫生间 30 家庭厅 5 门厅 　 首层 总面积(㎡) 面积(㎡) 功能空间 分层 总面积(㎡) 面积(㎡) 功能空间 分层 50-60 主卧区1 二层 5 公用卫生间 10-15 次卧室2 30-40 15-20 次卧室1 10 书房 5-10 步入式衣橱 10 主人卫生间 15-20 主卧室 动区： 挑空大客厅 中西式厨房+餐厅 设置次卧作为老人房 静区： 主卧套间 大小两个次卧 小独栋 面积设置建议 用联排的容积率做独栋（案例：龙湖悠山郡花廊独栋，面积236平方米） ——从4大方面做到独栋的舒适度 独栋的平均进深达到13-15米，面宽进深比达到0.5左右，悠山郡的独栋产品出容积率的效率媲美联排，且仅有三个采光面； 但通过技术手段，部分空间做到独栋的标准—— 独栋舒适度1——独立的入户空间，保障厅的舒适度； 独栋舒适度2——主要功能空间基本具有两个以上的自然采光面（非天井采光）； 独栋舒适度3——多套间设计； 独栋舒适度4——前后侧三个庭院。 1 2 2 3 3 4 小独栋 面积控制 内庭院 内庭院 控制面宽下，紧凑户型的基本结构（案例：鲁能溋宾半岛组院别墅，面积235.6平方米，平均进深11-13米） ——建议选取“C”型和“L”型基本户型格局 通过内庭院改善户型的采光和通风； 入户玄关设计的细节——避免穿厅，连接多个功能空间； 功能空间的取