房地产项目全程营销策划工作执行说明.docVIP

【翔安地块】 前期营销策划工作纲要 第一阶段：项目启动 第二阶段：工作执行计划拟定 第三阶段：市场调研 第四阶段：产品定位 第五阶段：营销策划 第六阶段：营销执行 第一阶段：项目启动 工作要点： 了解翔安地块基本情况（项目名称、地理位置、经济指标、物业类型、工程进展、翔安地产概况等）； 营销部负责组建项目运作专案组，包括策划师1名，设计师1名，销售经理1名； 如有委托营销策划等，需与代理公司对接委托合同的各项工作安排，监督各项工作完成质量，整合各种优势资源，最终达到集团开发目标。 第二阶段：工作执行计划拟定 工作要点： 根据集团对翔安地块运作要求制定全程工作计划，包括调研执行、报告执行、阶段营销推广执行各项计划。 第三阶段：市场调研 工作要点： 制定调研计划与前期准备 营销部编制工作执行计划，内容包括 需研究课题内容； 课题调研方式； 课题调研时间安排表； 课题调研人员工作安排表。 要求： 调研课题根据合同要求细化，注明调研要求和所需收集资料； 课题调研方式中涉及楼盘调查或业态调查的，项目负责人需提前将调查区域内所有楼盘、楼盘销售中心、主要业态的准确位置标示在城市地图上； 课题调研方式中涉及问卷或访谈的，项目负责人根据调研内容准确使用问卷类型，设计调研抽样比例、抽样范围、填写规则以及实际发放数量和方式。在确定问卷发放数量和方式后，确定是否需要当地学院配合调查，如需配合应提前与学院领导沟通并落实调查人员。问卷发放前对调查人员进行问卷发放、填写要求培训。 项目调研执行材料准备，内容包括（以下内容根据实际情况选择使用） 《SOHO产品接受度调查》； 《居民消费习惯调查问卷》； 《城市商铺调查问卷》； 《城市投资者访谈表》； 《楼盘调查表》； 《商场/超市调查表》； 《专业市场调查表》； 城市地图以及其他可查询到的城市相关信息。 要求： 所有表单应根据课题要求进行筛选和修改，注重前期相关咨询收集，减少重复工作与无用工作的产生。 项目《市场调研报告》提纲准备 要求： 根据所需调研课题，确定《市场调研报告》提纲，并明确报告撰写内容与时间要求。 项目负责人召集工作组召开调研执行工作分配会 要求： 项目负责人在确定项目组组长制定的各项计划后，负责召开调研执行工作分配会； 项目组长在会议上确定调研资料汇总负责人，分派调研工作任务、布置调研工作要求、按要求发放调研资料并告知执行要求； 分派调研报告各模块撰写人员工作，及工作时间、完成要求。 调研执行 政策法规 近期国家对房地产市场宏观调控政策； 近期地区上一级政府房地产宏观调控政策； 地区拆迁安置政策； 地区公积金按揭、商业按揭政策； 地区一级市场管理政策； 地区二级市场管理政策； 地区三级市场管理政策； 地区其他政策。 要求： 国家宏观房地产调控政策，如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等；（注重平时对咨询的收集与归类） 地区上一级政府房地产调控政策从当地房地产管理部门了解； 拆迁安置政策需要了解拆迁计划、拆迁安置补偿、具体实施方案、拆迁项目落实归属等；（可到拆迁办或拆迁项目组询问相关事宜） 公积金、商业按揭需了解地区办理按揭条件、手续流程、是否又新政策或措施； 一级市场需了解地区现阶段土地供应情况、供应计划、前两年土地出让结果、土地出让重点区域、个区域土地出让价格以及土地承购人信息；（国土资源局） 二级市场需了解地区投入建设商品房开发量、竣工量、办理商品房预、现售条件、合同办理流程及要求等；（建设局房管科） 三级市场需了解地区二手房市场分布情况、主要有哪些机构从事二手房买卖、办理二手房交易的条件和手续流程、项目区域三级市场供求情况及租、售参考价格等；（房管科、中介机构） 其他有关房地产市场的地方条例与规定；（国土资源局、建设局等） 处地建设 城市建设 城建规划、商业网点规划 城市经济 城市文教 要求： 城市建设规划需了解城市整体规划思路、发展方向、城市建设重点工程（项目）内容及进展情况；（国土局、建设局、规划局） 城建规划了解近、中、远期规划要求与方案、城市规划设计图、规划土地供应量等；（国土局、规划局、建设局） 商业网点规划需了解城市整体商业网点规划布局、项目区域商业网点规划布局、政府