杏花苑项目策划方案.docVIP

“杏花苑”整合营销策划推广方案 西安汉辰房地产营销策划有限公司出品 2008/1 【方案目录】 第一篇：前言 第二篇：市场分析 一、山东省总体经济发展状况和房地产政策导向 二、蓬莱市房地产区域市场分析 第三篇：项目分析 一、项目概况 二、项目周边位置及环境分析 三、项目SWOT分析 四、项目核心价值体系分析 五、项目目标客户群定位分析 六、项目形象定位分析 第四篇：营销推广策略 一、差异化营销思路 二、营销实现 三、销售策略 四、价格定位及策略 五、营销方式组合 六、销售时机建议 七、开盘销售必备条件 八、人员配置及销售人员培训 九、现场销售管理 第五篇：整合推广策略及推广步骤 一、整合推广总体策略 二、推广步骤 三、项目营销推广策略 ◆ 形象包装 ◆ 概念包装构成 ◆ 导入 CI系统概念 ◆ 营销推广 ◆ 现场包装 ◆ 广告包装 第六篇：物业管理建议 第七篇：销售培训 一、培训目标和对象 二、培训内容和方法 第八篇：策划、销售工作的内容 第九篇：总结 第一篇 【前言】 本项目总体营销策划方案，是结合杏花苑项目的现状而制定的总体营销决策和计划方案。其旨在为本案的全程营销推广提供一个科学合理的操盘思路，指导营销工作的顺利展开。本案是在缜密的市场调研和可行性研究分析的前提下制定出的系统性方案，方案紧密结合项目特征，积极探求营销策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。 本项目总体营销策划方案是在我公司对蓬莱市房地产市场进行初步市场调研的基础上，针对目标市场的需求，充分利用差异化、良性竞争等科学营销理论，并结合本项目的特点提出我们独特的USP（销售主张），特别是在项目特性分析及市场总体定位、营销推广策略、广告策略、媒体策略及销售管理等方面的内容，同时，也针对营销活动对费用支出进行最优化组合安排，从而达到实现发展商预期的销售利润，提升“杏花苑”项目及振兴地产公司的企业品牌和形象的目的。 第二篇 【市场分析】 一、山东省济发展状况和房地产政策导向 二、蓬莱市房地产区域市场分析 一、山东省房地产市场分析及政策导向 1、山东省房地产市场 山东是中国的一个经济大省，也是中国最早实行对外开放的地区之一。从现有的行政区域划分来看，目前山东共有17个市地、139个县、市、区构成，人口在9079万左右。改革开放以来，山东经济发展跃居全国各省市前列，有着良好的发展基础和巨大的开发潜力。在经济迅速起飞的同时，近几年房地产业也正在逐步升起，目前已经成为带动山东经济继续高速增长的一项支柱产业。济南、青岛两地的房屋销售价格指房屋销售价格增幅高于全国平均水平，甚至高于北京、上海等地山东省房地产市场正在逐步走热蓬莱历史悠久，文化灿烂。她是中国沿海历史文化积淀最深的城市之一，这里有八仙过海的美传和海市蜃楼的奇观，有中国古代四大名楼之一的蓬莱阁，这里是中国古代北方最大的港口城市和东方海上丝绸之路的起点。风光优美，气候舒适，适宜人居。是中国优秀旅游城市，每年吸引300多万中外游客旅游观光、休闲度假。??? 蓬莱是世界七大葡萄海岸之一，中国葡萄酒名城，年葡萄酒产量占中国的1/5。还有丰富的黄金、石油、畜牧、水产资源……??? 蓬莱，区位优势明显，港口功能完善。是中国环渤海经济圈、山东半岛城市群的重要城市，拥有两处国家一类开放口岸，距中国最大的海上整装油田“蓬莱19—3”油田仅38海里，建有1个6万吨级石油专用码头，3个5万吨级以上码头，与70多个国家100多个港口通航。??? 蓬莱，基础设施健全，生活创业环境优越。德烟铁路、威乌高速、206国道穿境而过，周边还有烟台至大连铁路轮渡、莱山国际机场，连接起四通八达的交通干线。并拥有充足的发电、水处理、气热供应能力。??? 蓬莱，产业特色突出，区域经济发达。是中国最早开放地区之一，是中国百强县，山东省县域经济和外经贸强县，发展起旅游服务业、临港工业、汽车及零部件、葡萄及葡萄酒四大主导产业集群。30岁--岁3、职业特征： 经商者； 企业员工、专业人才； 灰色收入者； 满足自身养老需求； 解决子女居住者； （6）投资客 4、目标客户形象描述 ◆ 大多有中等偏上的学历、文化，部分有中级职称，素质较高，修养较好，较有能力，头脑灵活； ◆ 在购房行为上较理性，不盲从，因收入来源比较稳定，且有一定的购房经验，购房时会对楼盘进行综合质素比较； ◆ 在本地具有等偏上的社会地位，要求楼盘档次能显现或提升自己的身份及相关认同（看重项目品牌），注重项目本身的附加值； ◆ 比较讲究生活品质，要求生活质量中等偏上的水平； ◆ 工作繁忙，注重便利，注重生活的满足感和舒适度； ◆ 比较注重个人隐私及生活的安全性和私密性。 七、项目形象定位分析 “杏花苑”纯生活生态社区 诠释： 纯生活：“杏花苑”项目的配套设施成熟完善，生活氛围相当