高榜山项目定位报告(new).pptVIP

高榜山项目定位策划报告 谨呈：惠州嘉浩实业有限公司 “3”:以市区三环路为中心 “5”：5大城市森林公园等重点工程的实施 “9”：9条出口公路为射线的“一环九线”绿色长廊 “1”:建设潼湖湿地自然保护区和潼湖湿地公园 “1”:建一个沿江公园或一条沿海百里防风林带 竞争对手基本情况 湖畔新城二期 二期以180平米以上平面户型为主，共约1000多套。 产品分析1：润园TH 客户面积需求集中在140-200平方，户型要求集中在4、5房。 建筑类型上均有需求，非平层类型更为偏好，建筑风格以现代为多 重视的功能区依次：客厅〉主卧〉餐厅〉阳台〉厨房〉卫生间 能打动的户型亮点 ：高厅〉入户花园〉大露台〉大阳台〉圆弧落地窗〉凸窗 客户分析小结 产品定位的策略 经济测算方案一：E地块平层135平米（实用150平米） 方案建议： 1、面宽约21米，可排布6个单元。销售面积135平米，实际使用150平米，附加值较高，容易提升价格和销售速度。 2、150平米的3+1房，尺寸较局促，舒适度略有欠缺。 经济测算方案二：E地块平层145平米（实用160平米） 方案建议： 1、面宽约26米，可排布5个单元。销售面积145平米，实际使用160平米，附加值较高，容易提升价格和销售速度。 2、 160平米四房面积较合适，比较符合客户面积需求。 经济测算方案三：E地块为165平米空中house 平层及复式客户意向调查 抽取样本48份，其中丽日百合客户38份，TCL翠园客户10份。 以135平米平层、145平米平层、160平米复式作为调查样本 总结： 经济测算总结：方案一〉方案二（少1.8万）〉方案三（少1593万） 产品评估： 平层： 优点：平层抗风险能力较强，客户的接受面较广，尤其是与父母同住或年龄稍大的客户意向较多 不足：但产品新颖度不足，不易形成市场亮点，客户挑选范围较广。 启示：增加产品附加值，提升产品竞争力 复式 优点：创新、新颖，易形成市场亮点，容易吸引年龄较轻的客户。 不足：客户量相对较少，对产品设计要求高，存在一定风险。 启示：必须满足舒适尺度要求。 联排别墅借鉴：香蜜湖1号 150平方米小复式参考—红树湾165复式 160-180复式参考——春华四季园213复式 160-180平方米大平层参考——深业新岸线，166平方 中信红树湾，207平方 此次取丽日百合成交客户样本62个。 成交金额55-80万，集中在65-80万。 成交面积130-160平方米，集中在160平方米。 大户型客户主要是二次以上置业者，多数是与父母一起居住或潮汕、客家子女较多，房间数量要求要多。认为合适的面积4房160左右，5房180-200。 面积需求统计 户型需求统计 目标客户需求调查： 大户型客户对TH、叠拼的追捧较明显，追求有天有地、占有性大、私家味浓的产品。在建筑风格中客户对简单、大气的现代风格更为偏好。 目标客户需求调查： 大户型客户重身份、重面子、重舒适感，对厅要求很高，客厅的重视度尤为高。对自身享受的主卧要求次之。 故在设计中厅、主卧的豪气、大气、舒适一定要得到重视、体现！！厨房、卫生间等要实用！ 客厅 餐厅 阳台 主卧 厨房 1 2 4 3 5 卫生间 6 目标客户需求调查： 高厅 大露台 大阳台 入户花园 圆弧落地窗 1 2 4 3 5 凸窗 6 高厅、入户花园是主人家门面最直接的体现，气派的高厅设计对客户的打动力大，舒适的入户花园、露台、阳台是必备的感动元素，圆弧窗、凸窗要有但不再打人。 目标客户需求调查： 目标客户需求特征具体描述 安全——智能化安防设施；保安定期巡逻，保证安全。 配套——会所配套设施；住户享有会所优先权。 对物管的建议 大多数希望交房时是毛坯房，对精装修房的接受需要引导；所有管线埋好，管道设好。 交房标准 中心园林面积不一定要很大，但参与性要强，结合外部环境考虑更受市场欢迎，如：丽日百合家园底层架空处理，引入鹅潭湖景观。 园林设计 客厅面积与主卧面积要大；户型要方正，要宽敞、明亮；最好有入户花园，双阳台，而且要大，景观窗面要完整。 户型设计 外立面现代风格；外墙有品质感。 外立面设计 选择有水的地方，身处城市，亲近自然。注重周边的人文景观，重视社区的纯粹性，注重邻里关系。 位置选择 目标客户需求特征：细节 整体；重产品；重邻里关系 ——客户主力需求面积140-200平方米，4、5房为主。 ——产品类型求新，非平层偏好较大。 ——户型重视双厅、主卧，要求气派、舒适，其他要求实用。 ——亮点最偏好有特色的厅，如高厅等，其次为舒适元素的入户花园、露台、阳台等。 ——建筑风格以偏好现代风格最为突出。 产品定位。 目标：制定有竞争力的产品 1、TH，高端标签 2、打造高附加值产品，厅、花园、阳台作为创新点 3、面积范围