城市综合体开发与运营规律研究.docVIP

城市综合体开发与运营规律研究 1.选题目的 1.1研究对象概述 最先出现的是建筑综合体的概念《中国大百科全书》将建筑综合体的定义为“多个功能不同的空间组合而成的建筑”。《美国建筑百科全书》则称“建筑综合体是一个在位置上具有单个或多个功能的一组建筑”。根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成或在建的100个新建的建筑综合体的研究表明，从建筑综合体的复合功能或业态来看65％的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。这充分表明了建筑综合体的功能组合的特点。 随着国内的发展和演变，建筑综合体的中国化，现在国内一般都称之为城市综合体或都市综合体。目前采用城市综合体的说法多一点。这里型城市综合体的定义。“城市综合体”是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 1.2研究背景 中国经济的持续高速增长促进了商业的迅猛发展，商业的发展为商业地产市场奠定了良好的经济背景和基础。同时由于近年来国家对住宅房地产业调控不断加深，加息、限购、限贷政策出台，也迫使大量住宅开发企业加入到商业地产的开发大潮之中。包括万科、华润、首创．绿地、绿城等等一大批国内标杆型住宅开发商正在蜂拥进军商业地产市场。而城市综合体由于其特有的优势已基本成为中国商业地产发展的主流模式，不仅在北京、上海这样的一类城市取得了骄人的成绩，形成了相对成熟的市场格局，还逐渐扩展到了二三类城市中间。城市综合体凭借其集聚人气、活跃商业的集群优势，不仅带动了区域性的经济发展，而且给城市形象增添了光彩，也增加了城市竞争力。 但由于国内的大部分商业地产开发商多数是由原来的住宅地产商转变过来的，对城市综合体运作经验不足，在实际操作中出现了一些问题，致使投资者和开发商的利益受损，造成了不必要的浪费，制约了我国城市综合体的发展。 1.3研究的目的 当前，城市综合体的现实开发及布局情况是积极立项、盲目上马、急于求成、仓促开工建设，同时缺乏完善的系统规划、开发布局策略及理论指导，极易造成项目价值难以最大发挥，城市功能属性难以充分挖掘，无法为区域及城市发展提供应有的推动力。因此，城市综合体的合理开发及恰当布局关乎区域顺利发展、城市居民社会效益及房地产开发企业经济利益。本文的撰写，主要分析城市综合体的形成机理、主要风险、运营战略及宁波万达广场开发运营实例，总结基本原则、运营规律，了解和分析国内现有城市综合体建筑的特点与不足，为我国今后的城市综合体建筑研究提供参考和建议。 1.4 研究意义 城市综合体的开发布局满足现代城市发展需要。城市综合体进行不同功能要素的高效组合，集约利用城市土地，可有效缓解或解决旧城衰落、土地供不应求、日常通行成本及信息交流成本渐高的问题，并能改善区域空间布局形式，重塑城市空间组织架构，改善居民生产生活方式。城市综合体可对周围区域经济发展产生带动效应，提升区域价值，发展城市经济，提升城市形象，形成城市对外宣传名片。城市综合体作为一种复合地产开发模式，适应时代需求，发展潜力大。城市综合体融合商业、写字楼、住宅、酒店等多种物业类型，形成系统集合，满足客户多重需求，市场竞争力大，抗风险能力强。对房地产开发企业而言，可获取出租、出售及经营等多重收益，形成品牌效应，通过要素集聚提升地段价值，取得远大于成本的投资回报。合理开发及布局城市综合体是项多因素制约的复杂系统工程，城市综合体项目规模大、所需资金多、开发周期长、涉及环节多、开发风险大、功能布局及与区域协调难，开发布局过程中需要极强的策划、管理、统筹协调能力及各方面专门人才。当前城市综合体发展过程中理性决策不到位，开发布局随意性大，极易造成项目价值缺失，对城市综合体的开发及布局进行理论探讨与实证研究，则具有深刻意义。 2.国内外相关研究现状 2.1国外对城市综合体运营发展的研究现状 在欧美等发达国家，城市综合体理论的发展相对成熟。20世纪中后期，Team10对现有城市和城市内社会复杂关系的研究，将多功能使用建筑引入到我们的生活中来;里昂·克里尔的“城中城”理论，日常生活中的各种因素居住、工作、休憩等都将在“城中城”解决;雅各布斯，凯文·林奇等的城市应具有多样性和意向性观点，代表了人文主义的思想，将城市设计的理论向前推进，并丰富了城市综合体中设计的手法。在日本，因为特殊的地理环境和国情，城市综合体理论的发展既系统又全面，主要的特点集中在空间的营造及技术等方面。黑川纪章的共生思想理论，对城市综合体理论产生了很大的影响;丹下健三的集群尺度理论，推动了日本