1项目市场分析报告.doc

“尚房·国际公馆” 项目市场分析报告 目 录 第一部分 2010年房地产市场宏观走势 第二部分 2010年成都房地产市场分析 第三部分 项目区位价值分析 第四部分 地块与竞争性项目地价调研分析 第五部分 项目周边竞争楼盘调研分析 第一部分 2010年房地产市场宏观走势： 1、2月全国房价同比上涨10.7% ，创9个月来最大涨幅；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。 2月份为传统意义上的淡季，而房价同比上涨创新高，加之供应较紧张，全国房地产市场成交量较低。 2、3月全国房地产市场成交量逐步回暖。 2010年1-2月全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。这一系列数据，远远超过去年全年涨幅。 供应量增长，成交量跟着春天的步伐持续回暖。 3、两会上房价成为最热热点，各位代表热议房价。 林毅夫（全国政协委员）：增加普通住房供应量。林毅夫提出，政府应增加普通人买得起房子的供应。他认为现在很多房子标准非常高，有必要增加普通住房供应量，调整房地产供应结构，这个调整需要靠市场。 萧灼基（全国政协常委）：降低房价不如提高收入。市民买不起房子有两个原因：一是收入低，二是房价高。他说，目前我国工资水平还比较低，所以提高工资水平，特别是提高工薪阶层、低收入人群的工资水平，才能解决“买房难”的问题。因此降低房价不如提高收入。 郭松海（全国政协委员）：房价收入比宜在6-8倍之间。我认为，应该以房价收入比来判断房价到底贵不贵。根据联合国有关调查及统计资料，房价收入比宜确定在6-8倍之间。 洪可柱（全国人大代表）：房贷比例提高至50%。建议先在全国部分地区(东、中、西部地区各选部分地方)试行将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%，对购买多套住房(两套及以上)用于投资及投机的行为，原则上应不实行按揭，或首付比例提高到70%以上，再视情况，全面推行。 两会期间，“房价”在会上会下都成为最热的热点，温家宝表示：要坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头。两会期间，具体调控措施没有出台，但政府表达遏制房价上涨的“决心”很强硬，由此，整个房地产市场参与者对政府政策措施保持高度观望。 4、“两会”闭幕次日北京拍出两“地王”。 3月15号，在全国两会结束后的第一天，北京土地市场一天造就了三个地王。远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元的总价拍得朝阳区大望京村地块，折合的楼面地价高达每平方米27500元，成为新的单价地王。随后北京中信新城房地产有限公司，经过64轮竞价，以52.4亿元，将大兴亦庄地块拿下，成为总价地王。但仅仅6个小时以后，单价地王就被东升乡蓟门桥地块夺走，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的价格拿下这个地块，该地块的实际楼面价格超过每平方米3万元。就在创地王纪录的这一天，北京市统计局、国家统计局、北京调查总队对外发布，2010年1月至2月，北京四环内期房价首破3万，四至五环路均价达到一万七，六环外住宅价突破一万。 地王一出，各方声音层出不穷。高地价是否进一步快速拉动房价，全国上下弥漫着对高房价恐慌之势；同时，全国上下再一次对土地招牌挂制度进行质疑与讨论。 5、首套房契税优惠收紧。 3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 6、房贷利率：中资行政策收紧 外资行继续七折。 今年年初中国银行率先取消首套房房贷利率七折优惠,各家中资银行相继跟进。以房贷第一大户建设银行为代表的中资银行实行的是首付成数与利率挂钩,首付成数越高,利率优惠幅度越大。 4月7日,《投资者报》记者获悉,多数中资银行已经取消了首套房七折利率,提高到八折、八五折。在中资银行纷纷收紧首套房房贷利率优惠的时候,外资银行多数还延续首套房利率七折。 7、第二套住房，贷款首付款比例不得低于50%，90平米以上购房首付3成，贷款利率不得低于基准利率的1.1。 中国国务院总理温家宝14日主持召国务院常务会议，会议确定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。第二天也就是4月15日又发布了90平米以上购房首付3成的政策。 这两大政策立刻影响到了各地房产交易市场，当日北京房地产价格直降3000元/㎡。 8、暂停发放购买第三套及以上住房贷款，非本地居民暂停发放购买住房贷款。 4