141.用益物权.pptVIP

法律对宅基地使用权流转的限制 宅基地使用权的转让限制： 宅基地使用权不得单独转让，只能随房屋转让给本集体经济组织成员，城镇居民不得受让宅基地； 农民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地。 【案例】 1981年，北京市海淀区四季青乡某村村民孟某之母，经大队批准，在村中建北房三间。孟母死后，孟父于1985年将房屋以6500元卖与城镇居民崔某。崔某后来出资对原来的房屋进行翻建装修，形成三间南房、三间北房和一间西房的规模。2005年1月25日，孟父死亡。孟某诉至法院，请求法院确认孟父与崔某签订的房屋买卖合同无效，要求崔某返还宅基地和房屋。问：合同效力如何？ 宅基地使用权抵押的限制 根据《担保法》相关规定，宅基地使用权不得单独抵。但如果因实现抵押权而导致农村私有房屋所有权发生移转时，宅基地使用权也一并移转。 （一）概念 地役权，指以他人土地供自己土地便 利之用的用益物权。 其中，他人的土地为“供役地”，自己 的土地为“需役地”。 【案例】 甲公司从他人手中取得位于市中心广场附近一块土地的使用权，以“观景”为理念设计并建造了高层观景商品住宅楼。该地前有一所学校乙。为了防止乙今后建造高楼挡住自己的观景视野，甲以每年向乙支付10万元补偿费为代价，与乙约定，乙在30年内不得在校址兴建高层建筑。 合同签订后，双方未办理地役权登记。一年后乙学校迁址，将房屋全部转让给房地产商丙，但未向丙提及与甲的约定。丙购地后在原址修建高层住宅。甲要求丙立即停止兴建，遭到丙拒绝，遂向法院起诉。问：法院应否支持甲的诉讼请求？ （四）地役权的效力 1. 地役权人的权利与义务 1）使用供役地； 2）进行必要的附随行为，设置并保有必要的附属设施； 3）物上请求权； 4）避免损害的义务； 5）维持设施的义务。 * * 第十四章 用益物权 一、用益物权概述 二、土地承包经营权 三、建设用地使用权 四、宅基地使用权 五、地役权 一、用益物权概述 （一）概念 用益物权是指非所有人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。 （二）特征 1、用益物权以对标的物的使用收益为主要内容； 2、用益物权是他物权、限制物权和有期限物权； 3、用益物权的客体主要是不动产。 二、土地承包经营权 【提示】 学习“土地承包经营权”时，应注意理解这个概念在我国法律上的历史流变、《物权法》在规范这一权利时所欲着力解决的现时农民与土地的关系问题。 　（一）含义与特征 1、含义 土地承包经营权是指自然人、法人或非法人组织对农村用于农业的土地，通过农业生产的方式加以利用的用益物权。 　　2、特征 （1）主体的特殊性； （2）标的物具有特殊性； （3）产生方式具有特定性。 　（二）土地承包经营权的取得 　　土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得。 　（三）土地承包经营权的期限 　　　耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林地的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 前述规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家规定继续承包。 　（四）土地承包经营权人的权利义务 　1、经营权人有权依法自主决定土地承包经营权以转包、互换、转让或者其他方式流转，但流转的期限不得超过原合同剩余的期限。 2、承包期内的承包地，发包人不得收回和调整。 3、未经依法批准，经营权人不得将承包地用于非农建设。 三、建设用地使用权 （一）含义 指自然人、法人或非法人组织利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。 （二）权利的产生方式 1、土地划拨 2、土地使用权出让 商业用地应当采取拍卖、招标的方式出让；严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。 （三）建设用地使用权的设立时间 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时设立。 　（四）权利的行使 1、使用权人有权将该使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押； 2、使用权人在将土地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并处分，反之亦然。 　　（五）权利的期限 1、通过土地划拨程序取得的地上权，是无期限的。 2、通过土地使用权出让取得地上权的，按照土地的不同用途，土地使用权的最高年限为： ⑴居住用地70年；⑵工业用地50年；⑶教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；⑷商业、旅游、娱乐用地40年；⑸综合或者其他用地50年。 　（六）权