《毕业论文：典型上海商业圈地产投资风险管理的研究》.doc

1 导论 近年来，上海楼市中的投资型物业纷纷涌现，商铺、办公楼、产权酒店、服务式公寓大量充斥了投资者的视野。客观来说，由于国家政府对房地产政策的调控在不断加码（提高首付比例、房产税试点、四个“限代化”——限贷、限购、限外、限价），将原本火热的房地产市场顿时推进四面楚歌的困境中，住宅市场成交量在2011年年初更是降至冰点，相反与其形成了鲜明对比的是，商业地产迎来了新一轮的发展契机。正如《房地产导刊》商业地产栏目专题所说的一样：商业地产逐渐成为2011年产业经济的焦点明星。 但是商业地产热闹的背后，依然存在着许许多多不确定的因素，从而给投资者带来的较高的风险。商业地产操作需要较强的专业性，对从业人员培养的时间周期、操作周期以及难度都比较大，这从根本上导致商业地产一直属于地产圈中能为少数人驾驭的领域。 1.1研究的主题与目的 本论文主要是对上海商业圈地产中几个典型的代表进行分析与探讨。进而得出在这样的一线城市中，投资者应该具备怎样的条件和能力、采取什么样的措施才能够在地产圈中具备竞争优势。随着城市综合体成了当前商业地产开发的主流模式，一些投资者对于市场预期过于乐观、盲目立项，简单复制大城市中其他地产的成功经验，这就必然买下了致命的隐患，使得风险变高成本代价更大。 本论文的发表希望能达到下列的目的： 1． 2. 1.2研究对象 本论文的对象是当前上海商业圈地产中的几个成功典型代表，对其发展现状、发展战略、以及行业结构和竞争优势进行深入调查研究，并通过一系列财务数据分析其发展趋势。 1.3研究方法 本论文研究采用实证方法，通过大量的数据资料来研究、分析、说明，形成投资管理战略性结论。 2 豫园商城 2.1豫园现状 上海豫园旅游商城股份有限公司是处在上海黄浦区的中心商业区，是一家集黄金珠宝、餐饮、医药、工艺品、百货、食品、旅游、房地产、金融和进出口贸易等产业为一体，多元化发展的国内一流的综合性商业集团和上市公司，旗下拥有众多以中国驰名商标、中华老字号、上海市著名商标和百年老店等为核心的产业品牌资源，经营业绩名列全国大型零售企业（单体）第一位，跻身中国企业500强。 承袭着上海700年的历史文脉，豫园商城与四邻的豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹和人文景观完美地融为一体，丰厚的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色使豫园商业旅游区成为全上海最中国的地方而享誉海内外。 表2-1-1 豫园商城主要经营情况及2010年业绩 子公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润 上海老庙黄金有限公司 商业、加工 金银饰品 8,500.00 228,145.95 68,313.72 19,573.80 上海亚一金店有限公司 商业 金银饰品 5,000.00 59,674.49 18,669.17 4,147.20 上海老城隍庙餐饮（集团）有限公司 服务业 餐饮服务 10,000.00 16,003.37 14,316.09 2,509.68 上海豫园南翔馒头店有限公司 服务业 餐饮服务 6,000.00 10,687.88 8,344.66 2,364.39 上海老城隍庙食品有限公司 商业 食品 1,000.00 7,471.47 4,404.11 1,384.98 上海豫园商城房地产发展有限公司 房地产开发 商品房开发 15,000.00 95,854.48 11,828.29 402.56 上海豫泰房地产有限公司 房地产开发 房地产开发租赁咨询 6,578.00 21,173.12 9,364.88 1,972.58 上海童涵春堂投资发展有限公司 投资管理 实业投资、投资咨询 7,000.00 8,199.72 7,957.04 745.29 上海童涵春堂药业股份有限公司 医药 生产、加工、药品销售 3,700.00 13,102.91 5,058.37 641.27 上海豫园商城小商品有限公司 商业 小商品 150.00 3,953.39 2,382.76 913.47 上海豫园商城百货有限公司 商业 百货 1,500.00 4,293.89 2,223.53 509.79 上海豫园旅游服务有限公司 服务业 工艺品、摄影、旅游、日用百货 3,030.00 9,173.22 1,676.46 428.96 上海豫园商城进出口有限公司 外贸 自营和代理进出口等 1,000.00 29,660.15 1,795.27 304.55 上海豫园商城工艺品有限公司 商业 工艺品、金银饰品 1,000.00 4,653.19 2,282.35 64