第6章 不動產開發及市場分析.pptVIP

第6章 不動產開發及市場分析 本章大綱 不動產開發流程 不動產投資決策流程（一）：市場分析 不動產投資決策流程（二）：市場潛力及行銷分析 不動產投資決策流程（三）：財務可行性分析 不動產投資決策流程（一）：市場分析(1/4) 所謂最佳行銷組合，即4P策略：不動產產品(Product)、不動產價格(Price)、不動產廣告(Promotion)及不動產配銷通路(Place) 。 區域經濟分析 區位商數（或係數）為在一區域內，某一特定產業的就業率與全國該產業就業率之比值，可協助判定該產業在此區域是否為基本產業。區位商數可以公式6-1表示： 若區位商數大於1，表示某區域之該產業具超額產出，得以出口（至區域外），因此可視為該區域之經濟基礎；反之，若區位商數小於1，表示該產業並非該區域之經濟基礎。 不動產投資決策流程（一）：市場分析(2/4) 市場分析 市場分析包含對市場特性的分割及區隔。市場分割為市場分析的第一步，乃將不動產產品分割為較小、較具同質性的次市場。 市場區隔乃在對市場產品分割後，將該次市場中消費者之需求依類似之特性進行區隔，如人口特性（如性別、年齡、家族結構等）、經濟特性（如職業、收入等）或心理特性（如偏好、習慣、態度、行為）等。 不動產投資決策流程（一）：市場分析(3/4) 吸收能力分析本質上即為有效需求分析，乃衡量一市場中不同時點的需求量（或需求曲線）變動情形；通常在同一價格下，市場之吸收能力會因市場之景氣而變化。若以PM為市場價格（即賣方求售價），PE為均衡價格（即可出清價），圖6.4中即表示當年之市場吸收能力為五百戶，市場總供給為七百戶，空屋數則為二百戶。 可市場性分析（去化能力分析） 可行性分析 投資分析 圖6.4 閒置率及吸收能力分析 不動產投資決策流程（一）：市場分析(4/4) 不動產之市場分析的步驟 確定投資目的 確定研究範圍 市場現況調查 基礎資料蒐集分析 總體經濟情勢分析 區域產業結構分析 人口成長趨勢分析 公共建設分析 總體經濟情勢分析(1/5) 國民生產毛額、國內生產毛額及經濟成長率 國民生產毛額又稱為國民總生產，係指一年中全國經濟所生產出的商品及勞務服務之總價值。 國民生產毛額之年增率即為經濟成長率。 國內生產毛額又稱為國內總生產，係指一年中全國境內所生產出的商品及勞務之總價值。 貨幣供給額 指存在於整個經濟體系中的貨幣量，包括流通的貨幣、支票存款及活期存款。 總體經濟情勢分析(2/5) 利率 一般而言，利率愈低，投資者（如建商及短期投資者等）之資金成本愈低，購屋者之購屋意願也愈高，對股市及房市亦有正向的影響。但利率僅為眾多變數之一，並非萬靈丹，在對未來市場預期悲觀之情形下，利率的繼續調降若無法有效刺激國內投資，便可能造成資金外流，形成所謂的「流動性陷阱」。例如日本自1992年起即欲以低利率政策刺激景氣，但截至1999年止，日本銀行的隔夜拆款利率已降至幾近於零，可見該政策對於振興景氣的效果十分有限。 總體經濟情勢分析(3/5) 通貨膨脹率 若貨幣供給額增加的速度高於商品供給增加的速度，即太多的錢追逐太少的商品，將造成商品價格的上漲、人民實質購買力的下降，此現象稱為「通貨膨脹」。 通貨膨脹一般可分為「需求拉動型」及「成本推動型」。在總供給不變下，總需求增加，總需求線右移，使物價上漲，此類的通貨膨脹為「需求拉動型」。 當總需求不變，但總供給因生產成本的提高（如原油價格上漲）或生產衰退（如戰爭、動亂或罷工等因素）而減少，導致總供給線左移，使價格上漲，此類的通貨膨脹為「成本推動型」。 不動產在通貨膨脹時期是極為良好的保值工具，因此投資人可自預期之通貨膨脹率推測不動產市場之走勢。 圖6.6 需求拉動型的通貨膨脹 圖6.7 成本推動型的通貨膨脹 總體經濟情勢分析(4/5) 油價 推動經濟發展的重要原料──石油，一向是左右世界經濟最關鍵的能源，國際原油價格的變動也因而對各國經濟情勢造成深遠的影響。由於油價的上升將導致生產成本及物價的上漲（即通貨膨脹），不動產價格也會隨之上揚。 所得 所得水準愈高，購買不動產之負擔能力愈高。 儲蓄 儲蓄為投資資金的重要來源，透過儲蓄，不僅可累積總體資本存量，個別企業更可藉以進行投資、更新設備、提升技術與生產力，進而創造經濟成長。 總體經濟情勢分析(5/5) 景氣指標　 投資者亦可參考行政院經建會依不同指標經統計方法調整後所得之「台灣景氣指標」：包括景氣對策信號、景氣動向指標，以及產業景氣調查。 不動產投資決策流程（二）：市場潛力及行銷分析 目標行銷，即市場區隔、鎖定目標市場、定位產品。 消費者行為分析(5W, 1H) 目標行銷 不動產行銷組合(4P) 目標行銷(1/4) 市場區隔 在市場區隔的過程中，舉凡性別、年齡、家族結構、職業、學歷、收入、居住區域等人口學上的要素，或偏