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幸福二村2012年物业服务方案 二分公司幸福二村项目服务处 日期： 二〇一二年一月十六日 一、项目概况: 项目名称：幸福二村 坐落位置：新东路西侧，西至春秀路，南到三里屯街道办事处，北起亮马河南岸，坚持“服务为根、效益为本、持续创新、追求完美”的，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。创造安全、舒适、和谐的居住环境；发挥物业最大的使用价值；使业主满意、企业盈利、以精益求发展、以质量求效益 三、物业服务内容及标准 1、服务处 （1）小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗设有服务接待中心，公示12小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。 树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。 95%以上。 （2）绿化布局合理，保证绿化带无杂草、无杂枝，并且保持绿化率%以上 95%以上。 （3）花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无明显杂草，无严重病虫害，每年打药不少于 1 次。死亡树木应在植树季节及时补栽，无明显黄土裸露。 （4）保证小区内地面无杂物、垃圾、道路无泥沙 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 （5）楼道每周清扫 1 次，走道、门厅、楼梯地面洁净，无垃圾、杂物、浮尘、污迹，无乱堆乱放，乱贴乱划。楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试 2 次，保持基本无灰尘保持电梯轿清洁卫生清洁率95%以上无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。对业主的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观。 24 小时服务电话。急修 20 分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，急修及时率达 98%。有报修、维修和回访记录，回访率达 80%以上。当判定维修项目属有偿维修时，根据部维修收费标准向用户报维修价格。有检修记录和保养记 2 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）决定组织维修。 （5）雨、污水井每季度检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，发现异常及时做出清掏计划。 （6）楼道灯完好率不低于 95%。损坏的应在 3 日内修复。 （7）设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录齐全，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。 （8）每周 1 次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常，门窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前须安排 1 次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案，并与委托方或业主委会员协商安排专项修理。 （9）按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每 3 日巡查 1 次装修施工现场，秩序维护人员、物业服务中心及客服管家进行日常的巡查，必须有相应的巡查记录并保存。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 （10）管理服务范围内不发生重大设备设施管理责任事故。 5、电梯维保部 （1）电梯维保员工定期对小区内所有电梯进行检修，并且每年报质检部门对电梯年检24小时不间断运行在首层候梯厅及轿厢内公布电话电梯出现故障时，报修后维修人员应在20分钟到达。电梯出现事故，迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有　　.明确权利原则 业主、委会、物业公司谁是该物业管理权的主体，委会为发包方和委托方，公司是受托方，代理业主及管委会对物业进行管理和维护。.市场化经营的原则 　　物业管理是通过物业管理公司来实施对所辖物业的统一的专业的管理。在本质上，物业管理公司是具有中介性质的、执行信托职能的服务性法人企业，它是“自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展”的市场实体。因此，物业管理公司在提供物业管理服务时，就要遵循市场规律，实行有偿服务的原则.由享用人、受益人分担所需要的物