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清华同方与鲁颖电子合并案例分析 非房地产开发企业转让新建房1．取得土地使用权所支付的金额2．房地产开发成本3．房地产开发费用4．与转让房地产有关的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加 各类企业转让存量房1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2．房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 3．转让环节缴纳的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加 第六节 应纳税额的计算 第一步，计算收入总额 第二步，计算扣除项目金额 第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额 土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额 第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数 第五步，套用公式计算税额。公式为： 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 【例题·步骤型计算】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 （1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用=（3000+4000）×10%=700（万元） ④与转让房地产有关的税金=15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除=（3000+4000）×20%=1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为=3000+4000+700+825+1400=9925（万元） （3）转让房地产的增值额=15000-9925=5075（万元） （4）增值额与扣除项目金额的比率=5075÷9925≈51.13% （5）计算应纳土地增值税税额： 第一种计算方法： 应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元） * * 城市维护建设税法 城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。 城建税的特点 （一）税款专款专用 （二）属于一种附加税 （三）根据城镇规模设计不同的比例税率 （四）征收范围较广 第二节 纳税义务人 城建税的纳税人是负有缴纳增值税、消费税和营业税义务的单位和个人。 【提示】城建税的纳税人 不包括特殊环节——进口不缴纳城建税 第三节 税率 一、城市维护建设税税率的基本规定 城市维护建设税采用地区差别比例税率： 纳税人所在地在城市市区的，税率为7％； 纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5％； 纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。 二、城市维护建设税税率的特殊规定 具体特殊情况适用税率及规定代征代扣城市维护建设税缴纳“三税”所在地的规定税率（代征代扣方所在地适用税率） 流动经营无固定纳税地点缴纳“三税”所在地的规定税率 第四节 计税依据 一、计税依据的一般规定 城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。包括被查补的上述三项税额，但不以非税款项为依据。 二、计税依据的特殊规定（重要） 1.城建税进口不征、出口不退 2.增值税免抵的税额 【例题·多选题】下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是（ ）。 A.纳税人滞纳增值税而加收的滞纳金 B.纳税人享受减免后实际缴纳的营业税 C.纳税人进口货物被海关代征的增值税 D.纳税人偷逃消费税被查补的税款 第五节 应纳税额的计算 城建税的税额计算公式 应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率。 【提示】城建税的税额计算，要与计税依据、税收优惠结合起来掌握。 【例题·单选题】位于市区的某企业2009年3月份共缴纳增值税、消费税和关税562万元，其中关税102万元，进口环节缴纳的增值税和消费税260万元。该企业3月份应缴纳的城市维护建设税为（ ）。（2009年） A．14万元 B．18.2万元 C．32.2万元 D．39.34万元 【例题·单选题】某城市一卷烟厂委托某县城一卷烟厂加工一批雪茄烟，委托方提供原材料40000元，支付加工费5000元（不含