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土 地 增 值 税新疆志德税务师事务所 苏建平土地增值税法土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。(国税发[2010]53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知)土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。大纲一、纳税义务人二、征税范围三、税率及税款的计算四、应税收入与扣除项目五、关于预征管理六、土地增值税清算管理七、关于转让旧房八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 纳税义务单位主要分为房地产企业与非房地产企业（两者在计算中会有区别）.二、征税范围（一）、土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。细则：第三条 条例第二条所称的国有土地 ，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条 条例第二条所称的地上的建筑物， 是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物 ，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。（二）、征税范围的界定1．转让土地使用权的土地是否为国有土地。转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地征用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。集体土地的自行转让是一种违法行为。2．土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让的行为。转让土地使用权的征收土地增值税，而国有土地使用权的出让不征；未转让土地使用权、房产产权（如房地产出租）不征。这里的“土地使用权出让”是指土地使用者在政府垄断的土地一级市场，通过支付土地出让金而获得一定年限的土地使用权的行为。“土地使用权转让”是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，在土地二级市场上将土地再转让的行为。3．征税范围不包括房地产权属虽转让，但未取得收入的行为（如继承）。 （三）、若干具体情况判定1．以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（1）出售国有土地使用权的。“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这属于国有土使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。应纳入土地增值税的征税范围。（3）存量房地产的买卖。应纳入土地增值税的征税范围。2. 以继承、赠与方式转让房地产（1）房地产的继承。房地产的继承不属于地土增值税的征税范围。（2）房地产的赠与。满足特定条件的房地产赠与不属于土地增值税的征税范围。3. 房地产的出租由于产权不变更，不属于土地增值税的征税范围。4．房地产的抵押对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 细则第二条规定条例第二条所称的转让国有土地使用权 、地上的建设物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。 不包括以为继承、赠与方式无偿转让讣地产的行为。5．房地产的交换 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核定，可以免征土地增值税。（财税字[1995]第48号第五条）6．以房地产进行投资、联营 将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税字[1995]第48号:一、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税[2006]21号：五、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。7．合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。(财税字[1995]第48号 第二条)8．企业兼并转让房地产暂免征收土地增值税.（财税字[1995]第48号 第三条）9．房地产的代建房行为虽有收入取得，但是没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围。10．房地产的重新评估不发生房地产权属的转移，房产产权、土地使