方格2010年11月中南镇江地块可行性研究报告.ppt

*/145 地块SWOT分析 优势： 项目地处镇江科技城的城市综合体开发片区，紧依丁卯桥路，路网畅达，交通便利； 沃尔玛超市的顺利运营，直接带动区域商业氛围的成型，各本项配套逐步完善； 地块规整，体量超大，有助于统一规划，统一布局； 劣势： 区域距市中心较远，在全市范围的认可度相对较低； 依据政府规划，先期开发商业、再开发办公，最后开发住宅的开发时序与实际市场开发运营与环境并不匹配，项目实际操盘难度加大； 在城市综合体地块的统一规划指导之下，先期已开发义乌小商品市场、已出让一幅地块，在一定程度上都会对项目的整体性规划起到阻碍作用； 购买客户都为丁卯片区原住民、周边乡镇居民、拆迁户、城市中等收入者，购买力相对较低。 5-3 丁卯城市综合体地块分析 */145 地块SWOT分析 机会： 超大体量的项目规模，赋予项目开发大空间、大手笔； 镇江科技城的打造，将为片区整体发展带来新的产业动力与支撑，从而带动大量产业人群的居住、商业与办公需求； 丁卯板块房地产销售价格相对京口及润州区价格较低，具有价格竞争优势，容易吸引大批刚需客户。 威胁： 宏观政策频出，未来市场走势不明； 镇江其他热点板块——南徐板块、滨江板块、丹徒板块的竞争项目对客群的分流； 项目的超大规模，导致开发周期长，资金占用相对较大； 偏低的区域市场价格，导致未来项目定价难以打破区域市场价的“天花板”，难有大幅度的价格提升空间； 该地块占比50%的商业办公规划，超出区域市场承载能力，未来销售及运营风险大。 5-3 丁卯城市综合体地块分析 */145 5 备选地块价值分析 大东造纸厂地块分析 禹山北路（南/北）地块分析 丁卯城市综合体地块分析 各地块价值评估 */145 采用特菲尔分析法，排除地价因素，大东地块先天资源优势明显，禹山北路地块次之，丁卯地块排名最后 5-4 各地块价值 评估 核心因素 满分 权重 大东地块 禹山北路地块 丁卯地块 城市规划 20 10% 1.8 1.8 1.6 地段位置 20 15% 3 2 1 环境资源 20 10% 2 1.7 1 商服繁华程度 20 10% 1.5 0.9 1 道路交通状况 20 10% 2 1.5 2 基础配套设施状况 20 10% 2 1.5 2 产业因素影响 20 10% 1.4 1.3 1.8 项目用地规划 20 15% 1 1.5 0.8 宗地现状及内部资源 20 10% 1.8 1.5 1.3 权重后总得分 20 100% 16.5 13.7 12.5 依据打分，排除地价因素，大东造纸厂地块先天资源优势明显，得分最高，禹山北路地块次之，丁卯地块排名最后。 注：很好：20 好：15分 一般：10分 差：5分 根据特菲尔分析法，选取影响地块价值的核心因素，进行分项打分，并根据各因素对于地块价值的影响程度进行权重设置，最终求取打分标准。 */145 初步评估：重点优选大东造纸厂地块与虞山北路地块，放弃丁卯城市综合体地块 5-4 各地块价值 评估 放弃丁卯城市综合体地块，是出于多方综合因素的考虑。丁卯地块规划为城市综合体，占地1.8平方公里，据称商业（办公）开发体量占比达50%。根据初步估算，在容积率为3的情况下，保守估计该项目商业与办公体量达270万㎡。基于镇江城市特征、产业发展、经济环境、商业与办公市场发展现状及趋势，该项目开发存在如下矛盾和风险： 商业部分： 庞大商业体量与实际销售力的矛盾：据统计，2006-2010年，镇江全市（含三个县级市）年平均商业销售面积约为30万㎡，办公物业年平均销售面积不足2.6万，两种物业年平均销售总量不足33万，镇江商业与办公市场的发展明显乏力，因此丁卯城市综合体庞大的商业（办公）体量与市场实际销售力之间存在巨大矛盾； 商业规划与人均商业面积过剩的矛盾：据行业测算，合理的人均商业面积一线城市应为1㎡ ，二线城市0.75㎡ ，三线城市0.5㎡ 。上海人均商业面积2.5㎡，深圳1.02㎡，北京人均商业面积1㎡。根据规划，丁卯片区今后数年人口将达20万，不计算现有商业面积，作为镇江商业副中心的丁卯片区，仅该城市综合体项目人均商业面积远远超过此标准，凸显出商业规划与市场承载力之间的巨大矛盾。 在排除地价因素基础上，通过特菲尔分析法，可发现：大东造纸厂地块先天资源优势明显，得分最高，禹山北路地块次之，丁卯地块排名最后。因此，我们建议重点优选大东造纸厂地块与虞山北路地块，放弃丁卯城市综合体地块。 */145 5-4 各地块价值 评估 办公部分： 第三产业发展薄弱，办公市场需求有限：办公市场需求与区域第三产业发展程度密切相关，丁卯片区作为老工业区，以第二产业为主导，第三产业发展基础薄弱，目前对于办公市场需求小。丁卯“退二进三”的规划将带来区域第三产业的发展，但规划的实现尚需较长周期