2009年廊坊郭桑园项目整体定位报告.ppt

廊坊郭桑园项目整体定位报告 本体分析 项目规划条件 市场竞争 客户分析 借势市场，目前销售接近尾盘，月均消化6000平 目标背景 如何解决突出区域重围？ 如何树立标杆形象？ 如何制造购买冲动？ THE END 背景综述：面临的两大层面机会 内在 整体规模较大，地标性强 地块方正，区位价值可挖掘 周边景观资源丰富，城市配套齐全 外在 城市房地产整体供需平衡，刚需仍为主导 区域利好及开发热点实现进度快 高性价比物业稀缺 O 1. O 2. 核心问题界定： Q1、 如何突出区域重围？—— 让客户“知道” Q2 、如何制造购买冲动？ ——让客户“买单” Q2、 如何树立标杆形象？—— 让客户“认可” 解决问题导向的A-D策略 D、依靠并突破区域价值平台，持续拉升物业价值 B、充分展示 C、针对目标客群的渠道全面建立/客户策略 A、紧抓主流客户感知，树立项目形象 A、紧抓主流客户感知，树立项目形象 客户感知 核心卖点 形象定位 他们是社会的中产人群，凭借资力、专业、经验的累积，体现自我的社会价值。是都市里的实干家，是社会前进的推动者； 他们是舒适生活的乐享者，在业余生活中，找回舒适生活的魅力，找回韵味社区的认同感，找回有同样兴趣爱好的人们的聚集的标示性，他们在快行的都市海洋里稳健的享受属于自己的特色港湾。 他们欣赏专业精神，讲求方式方法，追求时间的领先感、空间的尺度感，对事物有时尚现代的审美取向，欣赏空间的尺度把握和充分利用。 城市的越来越快的生活/工作节奏并没有让他们丧失对社区生活的追求。在绿色低密的生活氛围中，舒缓的休闲生活与平等的邻里交往就是他们选择业务生活的方式。 目标客户精神属性：崇尚时尚现代的生活方式，追求舒适低密的居住空间 客户感知 他们欣赏现代宜居的社区，因为自然+绿色+时尚=宜居；传统+时尚+便捷=宜居； 他们关注时尚，关注成功人士，柳传志、王石等睿智者的价值观和生活观点引领他们； 他们喜欢周末到健身馆锻炼身体，运动一下全身的筋骨，以健康自然的心态面对生活和工作的一切 目标客户的价值观描述： 资力、专业、经验； 时尚感、现代感、空间尺度； 认同感、标志性、社区化、绿色空间 客户感知 Q1：基于客户感知，我们卖什么？ 本项目核心卖点：“城市东”区域>舒适宜居社区>高端产品 区域：导入“城市向东，廊坊门户”概念，通达的交通、时间的速递、城市门户、尊崇生活 诠释： 舒适宜居社区：时尚而不失韵味意味着需要完美纯粹的社区诠释；SUNSHINE的午后生活+景观FOREST的绿色“第三空间”+挺拔现代的社区感 市中心 本案 5分钟 核心卖点 本项目形象定位着眼点：“区位的时间速递” 时代高尚社区 做城市花园的新时代房主 城市风情速递 引领城市新时尚主意的生活花园 本项目形象定位着眼点：“景观的空间层次” 新巴比伦空中花园 景观奇迹唾手可得 私藏一座城市花园 空中花园 社区花园 我的社区我做主 本项目形象定位着眼点：“社区的主人世界” 远亲不如近邻 休闲生活结界 B、充分展示 展示策略 强化标识感，弱化截流 建立区域界线感 充分演绎社区主题风格 有次序地引导客户动线 通过不同层级展示界面的打造，体现： 视觉效果 增强社区意境 听觉效果 展示系统的建立 产品展示 主入口 样板房 地界包装 社区展示 销售中心 准现房 示范区 停车场 导视系统 形象柱/牌/墙 城市界面 展示策略 地界包装：现场围档/楼体条幅 实楼样板：A、B 1 2 3 4 城市界面：导视系统 入口/形象墙 主题示范区 客户看房展示通道 车辆进入离开动线 销售中心 景观/广场等设计要点 5 特色风情商业 标准化全线展示 C E D 销售中心 临时形象墙 现场围档 景观示范区 楼体条幅 商业街 A B 阳光水景客户体验区 门前广场 C、针对目标客群的渠道全面建立 渠道策略 客户策略 活动策略 我们的逻辑结构 项目定位 项目本体 市场分析 客户分析 启动模式案例 规划方案评价 启动策略 营销策略 形象策略 展示策略 渠道策略 价格策略 项目启动建议 项目核心竞争力分析 市场环境 客户需求 本体与目标 核心竞争力 城市享乐中产： 追求生活品质，看重社区环境、物业管理、居住舒适度的适当附加； 物业升值潜力、教育资源、能够标定身份的配套资源。 市场环境分析： 指标机会：经济发展指标与产业结构发展数据 土地机会：城区中心在售项目减少，周边板块供应渐成市场主流 区域机会：城市东部区域是城市发展方向，中高端地位无可置疑，立足区域，充分借势 板块机会：主打舒适高品质社区、城市门户为区域内竞争重要策略，板块价值深入挖掘 项目机会：大规模项目开发策略有效制定，突出卖点 本体优势条件： 三面景观资源 大