尊地地产2010年深圳东门天地大厦项目商业营销执行报告.ppt

项目形象定位 建议项目定位集服装零售、批发、展示、研发办公于一体 项目形象定位： 时尚领地 “淘”尽鹏城 项目命名建议 建议项目定位集服装零售、批发、展示、研发办公于一体 项目命名建议： 东门鹏运服装批发市场 东门乐淘服装批发市场 市场环境分析 市场客户研究 项目分析 报告思维导图 项目定位 思维导图 市场客户研究 项目营销推广建议 项目租售策略 项目销售策略 销售策略：销售模式？销售政策? 收益如何：售价是多少？总体销售收入是多少？ 租售时间节点：什么时候招商？什么时候卖？ 此部分重点解决三个问题 此部分需要重点解决的三个问题 项目销售的三种模式：直接销售、先租后卖、返租销售 项目销售的三种模式： 直接销售 先租后卖 返租销售 项目采用何种销售模式才能实现资金的快速回笼，获得最高收益？ 项目销售策略 结合以上三种方式的分析对比，我们建议项目采取返租销售模式 资金回笼速度快，在前期可对项目进行统一经营管理 提升买家信心，可以获得较高的销售价格 操作简单，资金回笼速度快，投入较少 优点 资金回笼速度慢，需要投入较多人力物力 先租后卖 返租可以直接冲抵首付款，降低投资置业门槛，同时在返租期内可由开发商统一经营 返租 产权分离，难以对商家进行控制 直接销售 缺点 销售方式 经过对以上三种方式的分析对比，结合项目特点我们建议采用返租销售模式较好，其次是先租后卖 √ 项目销售策略 √ 项目销售策略 建议返租期三年，返租款直接从首付款中一次性扣除 关于返租？——返租如何操作？ 返租时间：建议三年，时间过长会加重开发商负担 返租回报：建议三年返租以20%计算，即头一年6%，后两年每年7% 返租模式：商铺销售时直接从首付款中一次性扣除20%的返租，通过降低总价和首付压力来降低投资置业门槛，实现项目快速销售。 100万 冲抵前首付 160万 返租后总价 40万 商铺返租款 60万 200万 10万/M2 20M2 冲抵后首付 商铺总价 商铺单价 商铺面积 注：以上测算首付款比例按50%计算 店铺返租估算实例 项目销售策略 建议三年返租期内由开发商统一经营管理，并引入知名服装批发市场运营商以增加对投资者的吸引力和招商进度。 关于返租？——如何解决商铺销售对项目后期经营的影响？增加项目对投资者的吸引力？ 建议项目商铺销售时与小业主签订三年回收商铺经营权合同，由三年返租期内由开发商对项目进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，待项目经营成熟定型后再将铺位交还给小业主。 由开发商统一经营三年有利于打消小业主的后顾之忧，增强小业主购铺的信心。 为增加商铺对小业主的吸引力获得较高的销售价格，建议与知名服装批发市场商业机构合作，如白马、富民等。可以借用这些知名服装批发市场的品牌影响力加快招商进度和销售速度。同时开发商可以考虑成立专业的市场经营管理公司。 项目销售策略 建议对高层商铺在项目销售前就开始招商工作，引入知名商家或品牌运营商加快其余商铺招商和销售速度 关于返租？——如何解决高层商铺的销售难题 根据一般商业项目销售经验，高层商铺会较大销售困难。为解决高层商铺销售难题，建议项目开始整体销售之前先启动高层商铺招商工作，争取尽量完成高层商铺招商后再销售以增强投资者信心。为增进高层商铺招商速度可制订优惠的招商条件。 高层商铺招商可与知名品牌服装批发市场运营商合作，以较优惠的条件引进知名品牌服装批发市场运营商或知名服装品牌进驻高层商铺以加快其余商铺招商和销售。 项目招商策略 建议在项目招商过程中制订优惠的招商政策，并对知名品牌厂家商家给以额外优惠政策 关于招商？——如何制订招商政策？ 放水养鱼策略 即先以优惠的条件引进目标商家，待市场培育成熟后再提高租金以获得长期稳定的收益。建议根据商户签约时间长短给以商户半年至一年的免租期，并在租金上给以较大优惠 以优惠的条件引进知名品牌厂家、商家 可以通过引进知名厂家和商家带动项目招商，增加商家入驻信心，同时知名厂家商家的引入也有利于项目后期经营。因此对于业内知名厂家和商家应给以优惠的条件。 项目租金估算 建议选择京华布料城、九龙城、新白马服装批发市场、白马布料批发市场作为项目定价参考 用市场比较法计算项目租金，在选择对项目定价有借鉴的项目上，我们有以下考虑： 与项目物业类型接近，最好为服装或者布料批发市场 与项目位置接近 与项目体量、硬件条件相关不大。 京华布料城 九龙城 新白马服装批发市场 白马布料批发市场 项目定价参考 项目租金估算 100-150 只租不售 二层 70-100 只租不售 三层 120-150 只租不售 四层 200-250 只租不售 二层 300-400 只租不售 二层 200-300 只租不售 三层 800-1200 只租不售 一层 新白马服装批发市场 1