2010年巩义恒星项目市场调研部分.ppt

第一部分 巩义市概况 城市总结经济总量大，消费支撑能力强居民储蓄率不高，工商业投资意识强中小工商业性格浓厚，性格务实文化底蕴不高，聪明灵活渴望身份和地位的被认同 第二部分 房地产宏观市场分析 目前巩义市场提供主力产品以传统的方正户型为主，两房区间以80-90平米为主，三房区间以115-143平米为主。户型创新元素运用不多，但飘窗、北阳台、南侧景观阳台等较为普遍。 本地产品的创新：1、入户花园的引入，在尚成华府、朗曼假日等项目实现。2、生活阳台，厨房一侧的生活阳台已成普遍元素。3、观景阳台，如朗曼假日.4、落地飘窗，如尚城华府三房户型。 巩义项目总结中端项目为主，高端、低端市场表现不足。高层产品为主，多层主要提供低端市场。市区房价普遍高于新区房价，乡镇客户对市区产品接受度高。新区项目竞争激烈，已出现能够引领市场的产品。 第三部分 巩义市消费者访谈分析 前言： 近年来，巩义的房地产市场呈现欣欣向荣的热闹场面，市场供需两旺，房屋成交总量明显提高。其中精品楼盘的增长速度更是非常突出。随着市场的不断培育，消费者的心态变得越来越成熟与理性，究竟什么样的住房才能更好满足购房者的居住需求呢？我们通过街边拦访及深度访谈等方式调查了巩义居民整体的住房需求情况，以其分析购房者购房心态以及住宅需求情况 1. 调研的目的及内容  通过市场调研了解潜在目标客户群的置业需求、居住品质需求、媒体接触习惯以及目标客户本身的特征，从而为我们的产品定位以及后面的市场营销的方式、手段等选择服务。 2. 受访对象的界定  为了对客户有一个清晰和深入的了解，我们以严谨的工作态度，对潜在目标客户进行了详细的定量研究。在调研之前，我们首先对访问对象进行甄别筛选，被访客户必须同时满足以下三大条件： ? 被访者首先必须是家庭购房的决策人或主要参与者； ? 被访者必须是近期或者未来的2-3年内有购房打算的；  被访者家庭收入应当高于本地一般水平。 3. 样本数据采集时间及地点 ? 数据采集时间：2009年12月22日-2010年1月3日 ? 数据采集方式：拦截式街访和深度访谈  样本采集地点：全市范围 4、报告分析说明   本次报告的主要是涉及到项目相关的需求分析，其中包括客户特征分析、客户对整个巩义市场的认知、客户对产品的需求特征等等方面来进行，特别说明的是，因为本次市场数据样本的采集是以全市范围客户尤其是乡镇客户占去了一定的比例，因此我们在分析中使用了交叉分析和小众分析的模式，以期报告的数据分析结果对本项目的开发具有一定的参考性和针对性。 客户特征分析 客户特征分析首先要说明，我们本次访问的客户具有一定的指向性，以中高端人群为目标，淘汰中低收入群体样本。 本部分的主要内容是对潜在目标客户的基本信息的描述，主要包括客户的职业构成情况，年龄构成情况，家庭收入几个方面；这有助于我们对客户形成一个整体的认知，帮助理清未来的目标客户定位。 从被访者的职业构成可以看出，“私营业主/老板”占有29%的比例，其次为工人，职员，公务员，占34%，再次为“专业人员”占有13%的比例。 受访客户中，年龄结构以26周岁以上客户为主，占86％。客户居住来源上，市区和乡镇较为平均，分别为43％和46％。 从上图分析发现，被访者的家庭月收入主要集中在2000 以上，占整体比例的80%， 其中，家庭月收入为2001-3000 之间的居多，占39%，家庭月收入在3000 以上占41％。在从家庭月收入的角度来看，大部分的被访者具有较好的经济支付能力；可以预测，这一部分人对于品质、价值较高的住宅具有较好的经济承受能力。而且数量庞大，那么如何调动这些客户的购买意愿成为我们项目定位中一个重要思索的问题。 现有住房认知分析 本部分主要通过对潜在目标客户现有住宅情况的分析，包括现有住宅类型，户型，住宅面积等几个重要方面的分析，洞悉目前潜在目标客户的现状，为以后本项目的产品定位等方面做出参考借鉴。 从对被访者的现有住宅分析中发现，“自建房”的比例最多，占43%，商品房比例占31％。 由于自建房及福利房存在着产品功能或空间、配套上的种种不足，渐渐的不能满足现有的居住需求，因此，这一部分潜在目标客户很有可能转化为二次置业者。 我们发现，目前居住面积中，120 平米以上的大户型居多，且主要集中在100-140 平米之间，该面积区间的住宅比例占整体的56%。 因此，我们可以发现，潜在客户目前住宅面积普遍偏大，住宅的更换也应考虑客户所习惯的面积和更高层次的要求。 我们可以看出，居住面积适中的客户，主要欲购面积集中在100-135平米，现有居住越大，对大户型