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项目论证程序 编制 苏骁骁 日期 2002-08-21 审核 唐激杨 日期 2002-08-21 批准 刘荣先 日期 2002-08-22 流 程 要 素 流程目标： 流程时间要求 流程监控点数目 流程主要责任岗位 流程涉及职位数目 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 2002-10-9 A/1 5.3.1、6、7 苏骁骁 唐激扬 刘荣先 2003-3-3 A/2 4.1.1、4.3、5.1.5、5.2.3、5.2.4、5.4.4 苏骁骁 唐激扬 刘荣先  目的 为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。 适用范围 适用于房地产新项目发展体系的新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。 术语和定义 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 职责 项目发展部： 负责组织基础研究，每年末制定《土地储备控制性计划表》，并对研究成果进行归档。 牵头组织获得新项目土地开发权及此前各阶段的新项目论证工作。 法律室： 参与新项目谈判，提供法律意见。 根据新项目背景情况进行法律风险分析，撰写合同。 销售经营部、万创公司、成本管理部、财务管理部： 在项目论证过程中提供参考意见。 公司总经理： 在发展项目确定阶段决定是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。 在新项目可行性研究阶段提出综合调整意见，决定项目合作条件的实施，批准项目交由集团项目发展小组直至决策委员会评审。 工作程序 基础研究 基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。 各分项研究工作由项目发展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源，予以功能完善和健全。 各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。 基础研究的成果经向公司总经理汇报后，最终提炼作为三年经营计划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定公司房地产三年土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。 基础研究需指定一人为总负责人，专门负责整个基础研究计划的制定、监督和基础研究库的整理，基础资料和研究成果需由该项负责人整理，经编号后放入各基础研究库归档。 土地信息收集、甑别： 项目发展部全体成员均是土地信息收集的责任人，但需指定一人为土地信息负责人，专项负责土地信息的汇总、整理和总结等。 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： 通过政府公告收集：从相关网站或工作人员处提前获得政府出让土地信息公告、土地交易中心进行的企业转让土地信息挂牌公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。 通过主动询问收集：主动了解各片区历史用地、行政划拨用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，关注并跟踪了解国土部门在报纸上公布的企业用地确权公告等。 其他渠道：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 了解到有效土地信息后填写《土地信息采集表》，并交由土地信息负责人汇总。项目发展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由土地信息负责人记录并存档，会议结果知会项目发展部领导。 通过初步判断的土地信息进入发展项目确定阶段，原则上指定负责土地所在片区的项目发展人员为项目负责人接管后续工作，并通过《土地信息采集表》的形式将土地情况及时向公司领导知会；未通过的信息由土地信息负责人填写判断意见，存入土地信息库，并统一答复信息提供人，此后由土地信息负责人对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。发展项目确定 进入发展项目确定阶段后的项目，由项目负责人按集团规范要求填制《新项目发展信息通报》，交土地信息负责人以邮件形式上报集团企划部。 项目负责人根据项目情况，可通过谈判等了解该项目的背景资料，初步判断项目用地购买操作方式，资料汇总后提请法律室提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的判断。 项目负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容： 项目的档次、主要客户群。 项目在公司项目组合中的地位和开发周期。 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。 项目负责人可根据项目的特殊性