《海景天下房地产项目可行性报告》.doc

项目可行性报告 目 录 项目总论项目背景、项目投资估算及盈利分析项目投资分析总论、项目建设背景　、项目概况　　a7.投资客户 随着威海房地产市场的蓬勃发展，销售价格一路上扬，吸引了大批购房者投资住宅，达到物业升值。同时本区域的经济及招商引资的粒度加大，国内外大中型企业、学院的纷纷进驻，本区域居民快速增长，不少购房者通过购买住宅，商铺用于出租，经营以达到长期收益目的。 在《建设“大威海”规划纲要》中，提出要把威海市建设成我国重要的“区域性的国际航运中心、金融中心、商贸中心、旅游中心和信息中心”的发展战略，这一发展战略的实施将进一步增加威海市对外地人才及富裕阶层的吸引力。 通过下表可以看出，外地人士购房占威海市年销售商品住宅的比例呈逐年递增的趋势。 年份 交易件数 交易面积 交易金额 住宅 非住宅 住宅 非住宅 住宅 非住宅 2000 12．9 17．6 20．3 16．7 17．8 20．8 2001 16．6 17．5 17．0 15．0 19．2 18．5 2002 12．1 17．1 12．1 10．3 13．1 13．1 2003 17．2 26．1 16．4 20．3 18．0 24．0 2004 25．0 34．1 25．5 24．8 29．3 33．4 龙王塘口区作为威海市未来发展空间最大的城区之一，其更适宜于居住的特点以及相对较低的房价必将吸引更多的购买能力属于中等水平的外地人士前来工作、生活，区域内各产业的快速发展也将带来大量外地从业人员，为本项目带来较多住宅消费者。 潜在目标客户预测 b1.烟大火车轮渡建设 已经开始建设的烟大火车轮渡项目，其建成后将大大缩短东北与中国南方地区的铁路运输距离。将有更多的旅客或者货物运输选择烟大火车轮渡路线。届时，作为烟大火车轮渡项目的起点，龙王塘口区轮渡码头及周边的商业、餐饮业等服务性行业将面临着巨大的发展机遇。新建码头需要大量工作人员，该区域的服务性行业、设施的经营者或从业人员也数量众多，必将带来对居住项目的较多需求，本项目距离烟大轮渡仅三公里的距离，又靠山面海，配套设施更加完善，定会受到这些潜在住宅消费者的青睐。 b2.龙王塘开发区及龙王塘新港内企业员工 本项目用地位于龙王塘开发区内，开发区规划建设八大产业园区，包括船舶制造产业园、船舶配套产业园、服装电子产业园、食品医药产业园、精密电子产业园、化工产业园、中小企业产业园、物流产业园等，目前已经进驻以及将来陆续进驻龙王塘开发区的企业员工数量众多，对住宅产品形成需求，尤其是中高层管理人员，他们具有较高的购买能力，使本项目住宅以及商业设施的重要目标客户。 因为龙王塘口区属于军港的原因，在1996年才部分对外开放，相对于威海市其它城区，龙王塘口区的经济发展起步较晚，发展速度比较慢，但发展空间更大。龙王塘新港也面临着较大的发展机遇，其就业人员以及收入水平也将快速增加，将为本项目提供较多的购房客户。 b3.商业经营者 本项目作为占地100万平方米的大型居住区、海滨旅游区，由于距市内其它商业设施较远，本项目区域需要建设一个区域性商业中心，将来的商业、餐饮等设施经营者以及从业人员数量将非常多，这部分客户将以本项目作为置业安家的首选。 b4.中远船务基地、羊头洼港区、开发区物流园区的建设 2004年，中远集团决定在威海龙王塘建设其船务基地，在加上规划中的羊头洼港区、开发区物流园区的建设，将为本区域带来大量常住人口与就业机会，对住宅项目的需求量较大。 B5.软件产业带 近年来，威海市的软件产业获得较快发展，沿龙王塘南路分布着众多的软件研发、生产型企业，在本项目周边也计划建设占地28万平方米的软件科技园，在这些企业就职的多属于中高收入阶层，这些高收入者对居住的要求较高，购买能力强，是本项目高档公寓或别墅项目潜在的需求者。 b6.以投资为目的的购房者 中国人的储蓄观念正在发生变化，正逐步将储蓄存款转换为多种投资方式。因为储蓄存款利率较低，征收利息税、通货膨胀等因素造成的银行储蓄负利率现象的出现，股市长期低迷及高风险的特征，再加上居民可选择的投资渠道较少，使许多人将投资方向转到了房地产领域，并获得良好收益，使这一群体规模迅速扩大。以资金保值增值、拓宽投资渠道、赚取租金收益为目的的房地产投资者是中小型公寓潜在消费群中的中坚力量。本项目所在区域正在兴起的旅游业与即将发展起来的中等规模商业区，将会带来大量的从业人员与流动人口，对租赁房屋有较大需求，必将引起以购买住宅出租为目的的投资者的购买兴趣，还有部分投资者以赚取项目增值差价为目的，本项目的建成必将受到投资客户的追捧。因此，本项目可以推出一部分以上述投资者为目标客户的产品。 b7.石化产业园 目前