房地产开发企业财务相关问题.pdf免费

第一部分 收入确认 第一部分 收入确认 第第一一部部分分 收收入入确确认认 一、风险转移时点 一、风险转移时点 一一、、风风险险转转移移时时点点 《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收 入同时满足下列条件的，才能予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商 品实施控制； 3、收入的金额能够可靠的计量； 4、相关的经济利益能够流入企业； 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。 针对上述收入确认原则，《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商 品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险 和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等 形成的损失；与商品所有权有关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产 生的经济利益。判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货 方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转移进行判断。如果与商品所有 权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的任何经济利益也不 归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些 情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随 之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、 视同买断方式委托代销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风 险和报酬已经转移给购货方。 由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一 类型销售方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。 我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合 因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态 有：期房、现房。组合成下列六种类型的销售： 一次性、期房 分期期房 按揭期房 一次性、现房 分期现房 按揭现房 一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够 流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规 定，其涉及期房、现房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销 售合同可以判断：未来房价的波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价 格变化的问题，亦即与所有权有关的主要风险与报酬的一个组成部分；对收入确 认条件的关键性问题：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方之规 定的另一组成部分即房屋灭失、毁损的风险，上述产品状态及销售模式未明确涉 及，或者说该等风险未转移。 目前，房地产开发企业（以上市公司07年报为例）收入确认条件存在多种判 断，主要体现在风险转移的时点。 下面以上市房地产开发企业中具有代表性的收入确认条件为例进行分析： 1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再 对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企 业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在 房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的 付款证明时(通常收到销售合同金额20%或以上之定金或/及已确认余下房款的付 款安排)确认销售收入的实现。 2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销 售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给 购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商 品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并 且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。 3、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并 在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主 管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取 得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权 利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。 4、招商地产：当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方， 既