09年高新区市场分析.doc

09年上半年高新区市场分析 一、整体高新区市场分析 （一）规划发展 09年上半年，高新区最大的发展契机莫过于在5月发布的高新区发展规划。高新区将在2020年前，利用湿地生态技术，为区内软件与信息服务业建立一座国际化的“花园新城”。这座新城的规划建筑面积近700万平方米，建成后，可容纳数千家中小软件企业和科研机构入驻，进一步满足对于软件与信息服务业不同层面人才的需求，成为高新区人文、时尚、国际、宜居的新核心。 上面的这条消息，意味着整体高新区在产业动向上的进一步升级。700万平米的新城形成。数千家中小软件园的发展。将使得高新区在未来的发展中具备较大的发展潜力，同时使得购买力度的进一步加强。 （二）市场分析 （1）市场成交分析 从左图可以看出，西安高新区市场在经历了一季度的感性需求变化后，在4月开始后，整个二季度市场出现平稳发展态势，整体市场销售开始稳定发展。市场虽然出现小幅度的升降趋势，但整体成交面积相差不大。 （2）市场成交价格分析 从左图可以看出，高新区市场价格已然从年初的低价促销刺激市场中完全走出，在四月成交量飙升的基础上，价格得到了大幅度的攀升，恢复到去年年底的整体均价水平，但随着整体市场的稳步发展，价格在6月又一次得到小幅度攀升，突破五千元大关。 （3）市场普通住宅购买需求特点分析 高新2009年3-6月普通住宅各面积段销售套数 (分段单位：平方米) 市场现阶段从需求上呈两极化发展。即110平米的紧凑三居与70-90平米的紧凑两居市场消化量较大。但同时，由于高新区的商业蓬勃发展，使得该区域的投资价值扩大化。随着二季度的市场转暖，高新区的投资客群率先苏醒。加上一部分上班族过渡性住房的刚性需求，该区域的小户型发展尤为强烈。 09年3-6月高新区普通住宅各价格段销售套数 (分段单位：元) 在本月成交价格段分布图中可以看出，4500-4800元/平米价格段是高新区本月主要的成交价格区间，占总套数的29.18%；其次是4200-4500元/平米价格段。充分说明高新区强大的市场购买力。可以这么说，在高新区，市场价格不是市场份额的第一要素，产品时购买的第一决胜力。 市场发展分析 随着高新区可开发土地资源的减少，高新区区域内商品房建设的步伐也在减小，商品房市场在全市中的地位也随之摇摇欲坠，商品房市场成交量呈缓步下滑趋势，但正因为市场份额的减少使得住宅更加“洛阳纸贵”，价格仍然在逐步提升中。另外商务气氛的成熟让高新依然是全市之中写字楼类物业成交最为突出的区域，总量占全市八成以上。写字楼的成功也进一步的促进住宅市场的繁荣发展。 市场结论 （一）、规划支持：高新区的规划发展使得房地产市场的发展得到了进一步的发展落实。从长远角度来看，市场会出现一大批强大的可持续购买力。市场具备向上发展的基础。 （二）、市场销售：高新区市场是西安市最早崛起的两大片区，经历了长期稳定的发展，现阶段已然进入高端市场发展。现阶段，市场主要呈现几个方面。1、价涨量跌。地域限制供应量减少。2、成交面积两极分化，购买力强使得刚性住宅（70—110平米）两、三居成交量增加。由于商业量的增加。小户型主要购买量对投资性与过渡性住宅量具备较强吸引力。 （三）、市场特征：（1）高新核心区已发展成为西安市的CBD,是西安市城市氛围和商务氛围最为浓厚的区域；（2）西高新核心区房地产市场的逐步发展，市场供应以办公物业和小户型公寓产品为主；（3）新CBD板块主要以大型社区，刚性需求住房为主（4）目前，区域市场几乎无可供用地，未来住宅产品的供应量极为稀缺 （四）、市场空白：市场由于现阶段向高层次的发展，急于弥补市场空白的低端性价比产品与中高端产品成为市场的真空点。尤其是中高端产品，成为市场现阶段急需的产品销售增长点。 二、高新板块市场分析 （一）住宅四大板块特征 根据区域发展特点和项目分布规律，西南部区域可主要分为四大板块： 泛高新板块：泛高新板块现阶段是西高新的主要发展区域，区域紧邻与城西区，市场档次较低。价格提升速度较缓。随着复地、枫林意树等项目的进驻发展，使得该区域得到了长足的发展。现阶段是高新区域的主要增长点。 高新CBD：高新CBD是高新商业的主要核心区，以唐延路为主体的沿线商业写字楼。主要以写字楼配套的中小户型产品为主体。项目体量较小。 高新 核心：高新核心区是高新的最早区域，市场现阶段也是以中小户型为主体，因为缺乏地块放量，基本处于见缝插针的趋势，后续发展潜力较小。 （二）、片区市场分析 （1）品质为第一购买要素 太白南路是近些年高新崛起的高档区域。市场再经历了一大批高档项目充实后，该区域发展已然成为高新的住宅中心区域。现阶段市场以充实产品线的中小户型产品与高档产品为发展方向。