2010年10月9日重庆普惠国际大酒店建设项目前景分析报告.docVIP

重庆普惠国际大酒店 建设项目前景分析报告 重庆铂码工程咨询有限公司 二零一零年十月九日 目 录 第一章 总论 1 1.1 报告编制过程说明 1 1.2 报告编制参考资料说明 2 1.3 酒店所在城市简介 2 1.4 惠业酒店有限公司股东基本情况介绍 6 1.5 酒店开发单位简介 10 1.6 酒店基本资料简介 11 第二章 酒店开发战略分析 14 2.1 项目整体（包括酒店和其他业态）开发战略分析 14 2.2 酒店开发目标及限制性原则分析 15 2.3 酒店开发战略分析 15 第三章 酒店地理位置分析 17 3.1 酒店地点及周边环境简介 17 3.2 酒店所在区域城市发展规划分析 19 3.3 酒店所在区域城市经济发展分析 24 3.4 交通便捷度分析 27 3.5 酒店能见度分析 29 3.6 酒店市场需求临近度分析 30 3.7 酒店地理位置优劣势分析 31 第四章 竞争市场酒店发展状况调查及分析 33 4.1 竞争市场酒店发展情况调查及分析 33 4.2 竞争市场酒店经营情况调查及分析 43 4.3 竞争市场酒店客源市场调查及分析 46 第五章 竞争市场酒店发展趋势分析 49 5.1 竞争市场需求状况发展分析 49 5.2 竞争市场供给状况发展分析 52 5.3 各管理公司对本项目发展前景调查分析 54 5.4 竞争市场同类酒店未来发展趋势分析 55 第六章 项目定位及建设规模 56 6.1 酒店开发战略定位 56 6.2 酒店与项目中其它业态互动关系定位 58 6.3 酒店客源市场定位 59 6.4 酒店经营模式定位及管理公司选择建议 64 6.5 酒店竞争战略定位 68 6.6 酒店类型定位 69 6.7 酒店档次定位 71 6.8 酒店规模定位 72 6.9 酒店功能定义及技术指标 73 6.10 酒店主题风格定位 76 第七章 酒店开业后10 年内经营业绩预测基础数据分析 79 7.1 酒店平均房价变动情况预测及分析 79 7.2 酒店平均客房出租率变动情况预测及分析 81 7.3 餐饮、娱乐等平均价格及出租率变动预测分析 86 第八章 项目进度及招投标管理 88 8.1总体进度计划 88 8.2项目招投标实施计划 89 8.3项目组织机构 93 第九章 项目投资估算 95 9.1投资估算范围 95 9.2投资估算编制依据 95 9.3投资估算说明 96 9.4总投资估算及结果 99 9.5项目资金筹措 99 第十章 财务分析及评价 100 10.1评价依据 100 10.2评价原则 100 10.3评价方法 100 10.4基础数据测算 101 10.5效益分析 104 10.6财务分析 105 10.7财务分析结论 105 第十一章 项目不确定性分析 106 11.1盈亏平衡分析 106 11.2敏感性分析 106 十二章 酒店开发风险分析 108 12.1 投资决策期风险分析 108 12.2 规划设计期风险分析 108 12.3 建设期风险分析 108 12.4 经营期风险分析 109 第十三章 偿债能力分析 112 13.1 投资回报期测算 112 13.2 偿债保证比 112 13.3偿债来源 113 第十四章 结论及建议 114 14.1 主要结论 114 14.2 相关建议 115 附表 116 附件 128 第一章 总论 1.1 报告编制过程说明 1） 报告编制依据 1、咨询人与项目委托方签订的服务合同； 2、项目委托方提供的项目地块图纸及项目基本资料； 3、咨询人的基础资料数据库； 4、咨询人根据与项目委托方所签订的合同而实施的市场调查，并在调查过程中所得到的对于本项目有针对性的大量真实有效数据； 5、咨询项目组根据项目具体情况及委托方投资发展基本要求和思路，多次召开顾问讨论会所确定此项目的基本定位； 6、在基本定位的基础上，根据项目实际情况以及涉国家相关财税政策，进行投资分析及测算。 2） 市场调查及分析方法说明 1、公开数据采集：通过对政府相关部门（旅游局、统计局、规划局等）走访及其官方网站的访问获取官方数据信息； 2、酒店行业职业经理人深度访谈：通过业主及咨询人行业人脉关系对调查对象内部职业经理人进行深入访谈，并掌握各种真实数据，分析调查对象可能对本项目构成竞争关系或借鉴意义； 3、现场调研：现场通过角色扮演、实际体验消费，了解项目所在区域竞争市场酒店的硬件设施、经营数据、客源构成等情况。 3） 数据统计分析方法说明 1、对比官方数据及内部信息，咨询人通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合分析； 2、参照相似酒店开发案例进行案例对比分析； 3、参照行业经营业绩及财务数据进行财务可行性分析； 4、使用平等市场份额分析法对未来竞争市场进行分析