2011年6月湖北赤壁市105亩地块市场调研及定位报告.pptVIP

湖北赤壁市105亩地块市场调研及定位报告 目 录 第一部分 城市背景分析 第二部分 房地产市场概况 第三部分 地块分析 第四部分 项目定位 第一部分 城市背景分析 赤壁市位于湖北省南部，北倚省会武汉，南临湘北重镇岳阳，素有“湖北南大门”之称。现辖15个镇，4个办事处，2个国有林、茶场。总面积1723平方公里，人口52万。历史悠久，四海知名。赤壁古称蒲圻，缘起于三国东吴黄武二年设置蒲圻县。1986年5月经国务院批准，有着1700多年沿革的蒲圻撤县设市。1998年6月更名为赤壁市 。 现辖15个镇，4个办事处，2个国有林、茶场。 赤壁市地处湘、鄂、赣三省经济、文化交流的结合部和武汉、黄石、岳阳等大中城市的经济技术辐射圈上，天然的成为南北交通要塞，省际交流窗口，平原山区纽带 。 京广铁路复线穿城而过，107国道和京珠高速公路纵贯全境。乡村公路四通八达。陆水河通江达海，万里长江依境而过 。 航空仅百里之距可达天河、山坡两个大型机场经济状况 。 武广高铁2009年12月开通途经站点。 居民消费结构逐步优化，衣食住行用水平不断提高，城镇居民人均可支配收入不断增长有力于促进大额消费品的消费。 从恩格尔系数可以看出，赤壁城乡居民生活水平都已达到富裕水平，理论上赤壁属于幸福指数较高的城市。 固定资产投资2009年和2010年表现出跨越性增长, 固定资产投资的增大不断巩固和强化了赤壁市化市经济发展的基础。 赤壁市城市背景小结 赤壁市地处湘、鄂、赣三省经济、文化交流的结合部和武汉、黄石、岳阳等大中城市的经济技术辐射圈上。武广高铁的开通不仅更加拉近了赤壁与武汉、岳阳的距离，还拉近了赤壁与沿海经济圈的往来。城际高铁对于一个三、四线城市来讲最直接的影响将会体现在： 承接各大经济圈的产业转移； 带来人口的流动。 由于武汉、岳阳、黄石大中城市一直以来就对赤壁产生了辐射作用，加上高铁的开通，使赤壁市的受辐射面更提升了一个阶层，最直接的就是武汉经济圈、长株潭城市群，还可延伸到广东沿海城市，与这类城市比较，赤壁市城市毫无就业竞争优势，难以吸引外来人口，反而可能还会促进了赤壁的人口向外流出。 通过宏观经济数据图表可以看出赤壁市整体经济运行状况良好： 国民经济健康运行； 以二、三产业为主带动城市发展,但支撑力度有限； 突破万元的人均GDP和城镇居民收入，使居民消费能力持续走高； 达到富裕水平的恩格尔系数，提升了居民生活的水平和保证了固定资产投资的大幅增长。 第二部分 房地产市场概况 商品房供应量的80%为住宅。 上图综合分析得出，2011年上半年商品房住宅供应面积为277.8万㎡，销售总套数为2159，根据市调情况预判每套平均面积为100㎡，那么，上半年销售面积约为21.59万㎡，由此可见，赤壁市商品房供应和去化速度失衡，市场去化阻力较大，市场货量有过剩现象。 全市商品房住宅均价今年稳步向上，市区均价已达2600元/㎡ 赤壁市房地产市场小结 赤壁市地产发展现状 商品住宅均以小体量为主 赤壁市商品住宅发展处于起步阶段，虽然在售商品住宅项目较多但全年销售量较少，而且在售商品住宅项目均以小体量为主，大型社区项目较少主要集中在陆水湖大道沿线，如：永邦欧洲城、赤壁郡都等。 小产权房充斥市场 售价较便宜 赤壁市已建成多年并居住的房屋很多还为私人小产权房，并已经形成一定氛围，如：赤壁北站陈家湾整村的人都是私人盖房；赤壁市步行街临街商铺目前较多的还是以小产权房底商商铺为主。 赤壁市商品住宅发展特征 就目前从赤壁市商品住宅供应量、销售价格以及在售项目调研结果显示，赤壁市房地产市场目前处于起步阶段，销售速度较慢市场吸纳能力较弱，且均以小体量项目为主，大型社区项目较少。具体而言： 建筑形式特征：处于从多层向高层转变的阶段 建筑工艺：多层主要是砖混结构、小高层和高层为框架结构。 销售特征：市场供需失衡，销售速度较慢，目前基本都为现房销售，但特别好的地段销售速度又太快，呈现出两级现象。 客户特征：刚性需求为主，市场对购买商品房的意识较弱，各个企事业单位都有自建房，将减少公务员购房需求，商铺需求，投资客基本可以忽略。 户型特征：主要以三房、四房为主，小户型投资产品接受度逐步提高。 景观特征：沿陆水湖大道及步行街项目基本无自然景观。 第三部分 地块分析 地块环境综述 周边项目：目前项目周边无在售楼盘，无商业。 景观资源：地块周边景点仅有高铁站站前广场。 交通条件：位于城市北大门高铁站旁，公交线路起始站，目前建设大道高铁段已投入使用，连接赤壁大道通向新老城区，随着建设大道的建设完工，该地段交通将四通八达，担负着城市人口流动的主要功能。 周边配套：暂无配套，目前主要生活配套集中在离本案月3分钟车程的河北大道沿路。河北大道沿路有可以满足生活所需的商业业态以及市人民医院和市政单位。 第