郑州金源第一城住宅项目企划提报.pdfVIP

金源第一城 企划简报 目录 一、市场部分 二、项目SWOT分析 三、目标客户群分析 四、广告总精神 五、行销策略 六、推广节点划分及广告主题 七、媒体预算 一、市场部分 去化简析 鑫苑都市领地、威尼斯水城一期、豫花园二期、倾城美苑这些纯多层项目已经在2005年不 到一年时间内（多为6-10个月去化80%以上）基本去化完毕；现在多层市场为威尼斯水城二 期、豫花园三期、鑫苑城市花园等，鉴于这种市场行情（没有大量积压，相反去化态势普 遍比较理想），应该跟进市场主流产品的户型及总价带，作小范围的调动，提升配套品 质，从而抬高单价，而不宜强调产品的空白点，差异性。 去化简析 整体看来去化周期是多层的2倍以上。面积主推户型普遍集中在大2房90-100㎡和大3 房135㎡以上。单价要比多层300-600元，在2600-3300元/㎡之间。2房总价带24-28 万，3房总价带35-45万，总去化量5成以上。一些大盘在后期产品有大量高层涌向市 场。结合本案，在推出高层产品时要合理避开这个大体量投放的市场冲击。 二、项目SWOT分析 优势（S）： 1、本案镶嵌在建设西路与秦岭路两条精品大道交汇处，地段优势比较明显， 连接市区环外，交通便利； 2、30路、11路、37路、34路、322路、203路等多路公交车通过，可顺利到达 郑州各个区域； 3、社区规划有大面积水景，有利于将来社区生活品质的提升； 4、户型简约，总价较低； 5、社区规划有8万多平方米的配套商业，极大地方便了社区的生活； 6、社区规划有幼儿园，方便社区业主子女的教育； 7、西区的最高地，占据西区制高点； 8、距郑州的 “水缸”西流湖很近，拥有大面积的天然湖面； 9、临近便于物流的西客站。 劣势（W）： 1、项目位于郑州西区，区域面貌相对陈旧；文化气氛和居民整体素质偏低；可能 会给项目造成一些不好的印象； 2、项目对面是郑州客运西站，人流较多，方便出行的同时也会给人留下脏乱的印 象； 3、虽有重点大学、重点高中，但却缺少从小学到中学的完整的文教配套； 4、本项目距西三环很近，给人造成偏离市区的感觉； 5、新公司的第一个项目，在市场上没有任何知名度； 6、目前周边生活机能相对滞后，教育配套相对缺乏； 7、在商业地块经济指标中，容积批得较高； 8、商业部分40年的产权年限对高层产品的性质有一定程度的限制。 机会（O）： 1、政府明确的发展方向和规划思路，是一个不可置疑的市场信号，西区规 划后将形成一个集居住、商业、文化、物流的综合体，将会大大提升西 区的区域价值，也会带动西区项目产生巨大的升值潜力； 2、本案位于政府规划的 “L”型轴线的核心，发展潜力巨大； 3、西流湖将规划为郑州市最大的湖景公园，将会大大提升区域的生态环境； 4、拟建中的轻轨一号线，途经本项目附近，建成后交通更加四通八达。 威胁（T）： 1、区域内江山名居等的低价格以及鑫苑国际城市花园给本案的销售造成一 定的压力，直接影响的本案的价格制定及去化周期； 2、区域面貌相对陈旧，对投资者信心有一定影响； 3、后期区域内土地的陆续投放，会给本案带来一定的竞争压力，更对本案 在整合推广、产品定位、景观、配套等诸多方面提出更高要求； 4、临秦岭路段的小高层量体投放相对较大 （由于地块限制，而造成东西朝 向的非常规户型），对住宅销售增加难度 三、目标客户群分析 中原区代表楼盘 客户来源分析 分析: 根据不同楼盘，不同位置，不同产品、不同配套、不同价位等等方面 的特性，客层构成分布也大不相同。中原区原著民为客层主力，占到 20%~60%不等；在中原区的楼盘中，外地置业比重相对较大，这在其 他区域是难得一见的，约占比例10%~45%。 以目前情况，从客层的年龄层上讲，集中在25~50岁之间。在住房需 求上，以自用为主（结婚、养老；旧换新，小换大），投资客少（因 为西区面貌、发展在之前并不被人看好，在一个因素是房价相对低， 个案相对较少，竞争不太激烈，小户型偏少）。随着西区规划出台， 地价随之迅速拉升，屡屡创出新高。加之政府