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节约建筑投资成本需从规划设计方面入手 俗话说“工欲善其事，必先利其器”，说明了凡事前期的准备工作对过程和结果的影响是多么的巨大。这个道理引申到我们建筑行业来说也是适用的，“事”即为建筑的投资成本和施工过程，“器”即为前期建筑的规划与设计。意思就是，如果想要控制好成本和施工，就必须做好建设项目的前期规划和设计工作。下面就结合我们中森意墅蓝山的规划设计特点来对这个话题进行一下探讨。 建设项目大致可划分为“可研、设计、施工、竣工”几个大阶段，而可研阶段通常就是我们所说的方案规划阶段。根据有关统计资料，在方案选择的可研阶段，影响项目投资的因素占约60%～65%；在设计阶段，影响项目投资的因素占10%～15%；而在施工阶段，通过一系列的管理手段，只可以使此比例达到5%～10%（如表1所示）。由此可见，建筑投资成本的控制，要从前期的规划与设计方面入手，就可以用小于总投资额8%的费用去决定80%投资比例，这样就达到了花小钱省大钱的目的。 表1 建设项目各阶段发生费用的比例和决定投资的比例 建设项目阶段 可研 设计 施工 竣工 发生费用比例 1%～2% 5%～6% 大于90% 约1% 决定投资的比例 60%～65% 10%～15% 5%～10% 约10% 在建设工程前期规划、单体方案设计、施工图设计这三阶段对整个建设项目的投资成本进行严格有效的控制，就可以达到相当好的节约成本的目的，其比例和效果从表1即可看出。具体实施起来，就要根据这三个阶段其自身不同的特点来采取不同方式了： 一、前期规划阶段：政府规划建设局在我们取得土地使用权后，会针对该地块下发规划设计条件告知书，主要内容包括：1、规划用地面积；2、容积率； 3、建筑密度；4、建筑层数、高度；5、总建筑面积和商业建筑面积；6、配套要求（雨、污水排放方式和处理方式等）；7、停车位配建标准及消防车道要求；8、建筑间距要求；9、绿化率；10、套型建筑面积比例；11、配套公建（如幼儿园、居委会等）。 针对以上条款，从我们开发商的角度而言，在满足建筑布局、功能美观的前提下，为了达到节约成本的目的，需尽量采取上述指标的上限或下限，具体表现为以下几点： 1、停车位尽量满足地面允许停车位上限要求，而地下停车位满足下限要求，则可以节省地下室的面积，直接减少公摊造价。（这一点意墅蓝山小区的规划就做的比较好，小区内地上停车位355个、地下室停车位1186个，总停车率达到了60.8%） 2、雨、污水排放采取就近与市政管网接口。 3、结合地块地理位置和区域优劣势，考虑合理的商业建筑面积，同时对套型建筑面积也可根据市场需求采取不同比例。 4、尽量减少专用消防车道，应与小区道路结合，同时采用环绕等交通组合，有效减少道路长度。（对于这项要求，意墅蓝山小区在进行景观设计的时候也是花了较大的心思。以三期景观设计为例，9.5层楼王与其东侧5.5层洋房之间的园路就是一条景观道路与消防通道全二为一的产物（如图1所示），这样节省了另建消防通道的费用，达到了节约成本的目的） 图 1 三期景观园路兼做消防通道  5、对配套公建尽量布置于小区偏、拐角处，让出较好位置布置其它类型物业增加销售收入。 6、结合市场定位将容积率用够用足，当然也要结合市场销售情况看，寻求降低使用容积率后对产品造价、规划和销售前景影响的平衡点。 7、建筑层数和高度也可以灵活运用，越高建筑，造价越高，同时带来电梯数量、消防设施等造价提高，应结合地块规划定位具体平衡。建筑高度小于50米和50～100米之间的建筑造价相差较大，可尽量结合定位标准就低不就高，这样对节约成本来说就是可以自己把握来调整的了。 二、单体方案设计阶段：建筑单体设计方案是在规划局对规划设计方案批准同意过后开始实施的，建筑平面布局、层数、高度已经定位，此阶段更需要结合建筑结构选型、设备配置等功能进行造价控制的进一步完善。这一阶段应从以下几个方面着手解决： 1、合理的窗墙比，既减少造价又可节省将来家庭电费损耗，起到环保节能效应。 2、对高层建筑中电梯前室和消防楼梯尽量采用自然通风和采光，不仅可减少住户分摊面积，同时减少机械排烟等设备投资。（以意墅蓝山73#、75#高层住宅楼为例，其电梯前室和消防楼梯全部是采用自然通风和采光。如图2所示椭圆部位的窗） 图 2 高层住宅73#、75#楼电梯前室和消防楼梯通风采光图 3、严格控制公摊面积大小，按设计规范要求尽量采取下限值，直接提高住房使用率，同时减少建筑造价。 4、配电房尽量集中布置于小区的居住中心，可减少电缆长度和电能损耗，同时集中配电设施较分批建设也可直接节省造价。 5、人防地下室可结合实际情况考虑，就地结合地下室建设还是交钱异地建设。（意墅蓝山小区，通过结合本小区实际，在三期和四期已建人防地下室的情况下，决定五