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酒店管理专论 产业高度集聚中心商务区和城市副中心 基于对城市综合体的理解，分析了城市综合体的两个主要形成基础：中心商务区 （CBD） 和城市副中心 （Sub-CBD）；并论述了中心商务区和城市副中心对城市综合体形成的作 用及三者之间的相互关系。研究城市综合体的形成基础对土地资源的有效利用，城市经 济的发展以及城市未来的规划都有重要意义。 随着城市和经济发展，城市的集聚度不断提高，城市土地资源日益紧张，城市的部分功 能逐渐发展为集约化、复合化，开始出现建筑综合体和办公综合体等部分城市功能相对 集中的城市形态。城市综合体的出现，是城市经济发展进入一个新阶段的象征，是城市 化进程发展到一定阶段的产物，是建筑综合体的升级与城市空间的延续，它的形成和发 展代表着现代城市发展的新动力和城市规划的新标向。因此，研究城市综合体的形成基 础对城市综合体的开发具有现实意义和指导价值。 1. 城市综合体 （HOPSCA） 所谓城市综合体（HOPSCA），即将酒店（hotel）、写字楼（office） 、生态公园（parking） 、 购物（shopping mall）、会议会展（convention）、高尚公寓（apartment）等多种都 市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互帮助的能动 关系，形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的，与城市有机协同、功能业态 间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区，从而获得良好的经济效益、 社会效益及环境效益。HOPSCA是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市 功能集约化发展的结果，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。HOPSCA 是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间相互联系，互为补充，在协同发 展的基础上将HOPSCA有机联系在一起，这与HOPSCA形成的特点密切相关。其特点有： （1） 容量巨大性。HOPSCA作为一个建筑集合体，包括多种类型的建筑，这些建筑 群需要足够大的空间容量。HOPSCA一般有几十万甚至上百万平方的建筑空 间，从2008～2009年HOPSCA新地标TOP10的建筑规模来看，其平均建筑面积 达到了89.5万平方米，天津的星耀五洲建筑面积达到了300万平方米，在这 样的空间内人们可以方便快捷的享受到在城市的生活，自给自足，互为裨益， 1 叶予舜 中华民国 二○一二年六月七日星期四 所以，HOPSCA又被称为“城中城”。 （2） 建筑集群性。HOPSCA的建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的人文景观， 该综合体的标志性建筑往往也是所在城市的标志。HOPSCA包括有高级酒店、 高档写字楼、商业广场、购物中心、高尚公寓等，这些建筑都集聚在HOPSCA 中，发挥着各自的功能。 （3） 功能复合性。HOPSCA中自身就可以满足人们的工作、生活、娱乐和居住等社 会社交活动，集聚了高级酒店、高档写字楼、商业广场、购物中心、高尚公 寓等，其中，“商业”功能可以形成最佳商业活动圈；“写字楼”功能为城 市商业中心提供多样化的办公空间；“公寓”功能使人们在商业繁华区内就 近享受丰富的娱乐生活，促进各种娱乐休闲业的发展；“酒店”为综合体带 来大量的流动人口，与文化、休闲、娱乐设施相结合，形成最能推动商业中 心发展的动力。 （4） 交通网络化。HOPSCA一般在中央商务区（CBD）和城市副中心（Sub-CBD）的 基础上形成和发展起来的。CBD和Sub-CBD一个显着的特点就是高度发达和完 善的交通通讯系统，HOPSCA要满足人们的各种生活活动，必须具有高度发达 的交通系统。这些交通系统把商业活动中心、办公区、娱乐场所和居住公寓 联系起来，形成一个交通网络。HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通 过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。HOPSCA对外界 的交通依赖较强，通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的 交通和公