2011年11月6日金都广场商铺部分招商方案.docVIP

文案内容：招商方案 文安呈送：弘达房地产开发有限公司 呈案：英吉斯—丁力 文案编号：DL—11【策字】第1120号 【商铺部分招商方案】 呈送时间：2011-11-06 第一部分 招商的相关定位 项目的经营业态定位 业态定位 商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业卖场这样一个完整的系统内部，各业态也应互相补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和凸现项目的整体定位。总而言之，针对项目的业态选择应当尊重本案的目标客户群体——周边以及全市范围内人群的差异化、个性化消费喜好和需要，并以此为基础适当调整业态的比例。拟定业态组合如下： 一层商业商业布局： A栋 （可选择业态 宾馆 量贩KTV ） BCD栋（休闲 娱乐 ） DEF栋（餐饮类 德克士 中餐 特色餐饮） HJ栋（婚庆类 影楼 鲜花店 摄影拍摄 租赁） 地下部分（车库 超市） 可补充进的业态（银行 医药 电子产品 家私 布艺 床上用品） 二层商铺： 茶楼、KTV、网吧 、西冷、酒吧： 彩陶工艺品： 工艺玻璃： 民间工艺品：脸谱/剪纸民族服饰蜡染/扎染根雕/泥塑中国结刺绣风筝/灯笼/葫芦工艺扇伞其它民族工艺 皮具礼品旅游纪念品发光/闪光礼品烟具/火机促销礼品广告礼品电子礼品商务赠品床垫枕芯床单被褥被套床罩蚊帐靠垫窗帘门帘坐垫坐具套装饰布沙发布工艺台布围裙工艺抱枕 装饰植物仿真植物鲜花干花仿真花香熏工艺 工艺壁灯工艺落地灯工艺台灯礼品灯饰工艺吊灯布艺灯节日灯圣诞灯花灯灯饰配件其它灯饰竹编品柳编品草编品流苏品藤编品印花布壁挂、挂袋、手袋、、茶垫、面纸套、扇套、台布、扎染方巾穿珠绣、护毡等。办公用品酒店装饰品一次性用品注重物业的实用性和适用性； 注重交通条件； 注重物业使用价格； 注重配套设施是否到位； 注重物业管理是否完善； 注重政策的优惠程度； 注重卖场氛围的营造； 注重周边人文条件等终端客户因素； 注重开发商对卖场经营的支持程度； 注重卖场的发展前景 其他因素 心理定位： 希望日后的经营运作始终处于 “零距离沟通、零风险运行”状态； 希望营业环境优越、无安全隐患，物业管理服务一流； 希望缴纳入场必需的费用后手中仍有宽裕的机动资金； 希望在此项目经营能够获得高额利润回报； 第二部分 招商政策 说明： 招商政策涉及零租客户与趸租客户。 对一次性支付租金金额小于12个月租金的客户即视为零租客户 对一次性支付租金金额大于等于12月租金的客户即视为趸租客户 根据现有价格标准及依据此得到的租金标准，我们可以大致得出结论： 为了补偿一次性返还托管收益的损失，五年内须达到的租金的上浮比例平均应为7.5 ％·年，则不考虑优惠时各铺位的招商租金底价应为：租金底价 = 现有售价÷120×招商比例% 注：此租金为按照销售面积计算，转化为按实际面积计算的租金为（实用面积租金－销售面积租金）÷销售面积租金=公摊率 由此可推算出一、二、三四层按使用面积招商的租金水平分别为：66元/㎡·月，35元/㎡·月，25元/㎡·月 （以上租金水平均为实用面积招商的租金水平） 执行租金表价在租金底价的基础上上浮35%，则优惠政策需在这35%内展开租金表价 = 租金底价×（1＋上浮比例） 本招商政策对签约年限及付款周期的规定 零租采用逐年签约，最短付款周期为一个季度/趸租签约年限为1—3年，最短付款周期为一年。（注意与托管期的配合） 本招商政策主要根据客户付款方式及租赁面积制定对应的优惠原则 招商优惠政策 阶段说明 客户达成初步承租意向阶段： 该阶段将目标客户划分为零租客户或趸租客户后初步确定客户的优惠方式 客户交纳预定场地认购金阶段： 签订《预定场地协议》并缴纳预定场地认购金，缴纳金额为3000——5000元。认购金原则上予以退还，也可充抵为商铺履约保证金。 客户签订租赁合同并缴纳履约保证金及租金阶段 客户签订租赁合同当日，须交纳履约保证金，该保证金于合同正常终止后予以退还。 签订合同时确定客户的付款方式并执行相应的优惠政策。履约保证金的缴纳额度如下： 零租客户：以一个月的商铺租金作为履约保证金（即根据付款方式的不同，采用“交六压一”和“交三压一”） 趸租客户：以所租面积年租金的20%作为履约保证金，但履约保证金的限额不得超过30000元 开业工作阶段 本阶段主要包括交铺、商户装修、商品入铺、开业 招商部应协助入驻商家办理交铺过程中的检查和审验工作，对于铺位配套、结构等内容要交承租商户认可备案 商户装修过程中，开发商应指定专人对商户装修过程进行监控，对于损坏建筑结构、公共设施的应给予处理 商管公司应监督商户商品入铺工作，以保证其按照约定业态、按时完成此项工作，保证按期开业 项目开业前，招商部应遵照合同约定