《万科集团房地产管理流程工作指引 》.pdf

1 城市规划及发展简述 2 项目决策背景及摘要 2.1 外部环境 a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与 建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向 等； b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； c) 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配 套、文化园、政府重点工程等。 2.2 内部因素 a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般 3 至 5 年），在公司发展中的 地位（是否核心项目）； b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌 形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； c ) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意 义。 3 项目概况 3.1 宗地位置 3.2 宗地现状 四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性， 地质情况。 3.3 项目周边的社区配套 3.4 项目周边环境 3.5 大市政配套 3.6 规划控制要点 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面 积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。 3.7 土地价格 3.8 土地升值潜力初步评估 3.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析。 4 法律及政策性风险分析 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文 件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使 用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。 5 市场分析 区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近 3-5 年）、区域市场在 市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特 征、区域内表现最好个案状况、未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产 品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、 消费者特征；产品定位及建议。 6 项目投资简要评价主要经营指标分析 开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、 费用、税务分析；经济效益赢利能力分析。 7 结论和建议 1 项目决策背景及摘要 1.1外部环境 a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与 建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走 向等； b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； c) 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配 套、文化园、政府重点工程等。 1.2 内部因素 a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般 3 至 5 年），在公司发展中的 地位（是否核心项目）； b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌 形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； c) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 2 项目概况 2.1 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。 （附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑 物的相对位置和距离、地段的定性描述）。 2.2 宗地现状 a) 四至范围； b) 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； c) 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有 较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； d) 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、 开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； e) 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/ 结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； f) 土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河 湖泊等因素分割土地； g) 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗